Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AIKB1T-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 78,8 m²
Kopernika, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 78,8 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchennym/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 29% wyższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8586 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 230 zł/m²) za 78,8 m² wychodzi ok. 963 000 zł — oferta jest o 10% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 13.04.2026 (198 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Mikołaja Kopernika: 19 ofert sprzedaży (mediana 11 459 zł/m²), 16 transakcji w rejestrze (mediana 10 614 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 35 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 78,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 28 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 230 zł/m², czyli ok. 963 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 78,8 m² | — | 869 000 zł | 11 035 | — |
| Kopernika | 72 m² | — | 750 000 zł | 10 417 | 0 m |
| Mikołaja Kopernika | 82 m² | 0 | 1 034 250 zł | 12 613 | 0 m |
| Mikołaja Kopernika | 66 m² | 0 | 892 890 zł | 13 529 | 0 m |
| Mikołaja Kopernika | 64 m² | 0 | 773 000 zł | 12 078 | 0 m |
| Kopernika | 85,1 m² | — | 725 000 zł | 8521 | 0 m |
| Kopernika | 86,8 m² | — | 500 000 zł | 5760 | 0 m |
| Aleja Adama Mickiewicza | 65 m² | 2 | 913 220 zł | 14 050 | 277 m |
| Karolewska | 79 m² | 0 | 650 000 zł | 8228 | 284 m |
| ul. Kopernika Mikołaja | 64,8 m² | 0 | 773 000 zł | 11 938 | 635 m |
| Polesie | 66,3 m² | 2 | 603 421 zł | 9100 | 704 m |
| Generała Lucjana Żeligowskiego | 73 m² | 0 | 700 000 zł | 9589 | 1 km |
| Generała Lucjana Żeligowskiego | 69 m² | 5 | 790 000 zł | 11 449 | 1 km |
| ul. Wileńska | 66,3 m² | 1 | 636 384 zł | 9600 | 1 km |
| Polesie | 73,8 m² | 2 | 708 000 zł | 9600 | 1,2 km |
| Polesie | 67,6 m² | 1 | 648 864 zł | 9600 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 9100 zł/m²; to mieszkanie — 11 035 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 869 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 869 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.