Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-STPYXK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 78 m²
Lipowa, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 78 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8124 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 6252 zł/m²) za 78 m² wychodzi ok. 488 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3150 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,8% rocznie brutto.
- 6Ulica Lipowa: 22 ofert sprzedaży (mediana 10 058 zł/m²), 6 transakcji w rejestrze (mediana 6694 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 78 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 86 transakcji w 24 miesiące) mediana to 6252 zł/m², czyli ok. 488 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 78 m² | — | 559 000 zł | 7167 | — |
| Polesie | 67,6 m² | 4 | 666 254 zł | 9850 | 112 m |
| ul. kpt. Stefana Pogonowskiego 44/46 | 66,1 m² | 3 | 641 346 zł | 9710 | 115 m |
| Stefana Żeromskiego | 80 m² | 1 | 550 000 zł | 6875 | 137 m |
| ul. Stefana Żeromskiego | 76 m² | — | 649 000 zł | 8540 | 137 m |
| ul. Stefana Żeromskiego | 80 m² | — | 520 000 zł | 6500 | 137 m |
| Polesie | 67,6 m² | 1 | 648 864 zł | 9600 | 224 m |
| Polesie | 73,8 m² | 2 | 708 000 zł | 9600 | 224 m |
| ul. Zielona | 74 m² | — | 380 000 zł | 5135 | 262 m |
| Zielona | 69,2 m² | — | 664 416 zł | 9600 | 262 m |
| 6 Sierpnia | 77 m² | 0 | 650 000 zł | 8442 | 372 m |
| Struga | 70,1 m² | — | 280 000 zł | 3997 | 379 m |
| Gdańska | 85 m² | 3 | 385 000 zł | 4529 | 397 m |
| Gdańska | 75 m² | 1 | 690 000 zł | 9200 | 397 m |
| Gdańska | 73 m² | 3 | 590 000 zł | 8082 | 397 m |
| Gdańska | 69 m² | — | 320 000 zł | 4638 | 397 m |
Mediana podobnych — 8633 zł/m²; to mieszkanie — 7167 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 559 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 309 zł/m² z 7910 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.