Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MQCIEO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 77,1 m², parter
ul. Benisławskiego, Obłuże, Gdynia
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 77,1 m²
- Piętro
- parter
- Rok budowy
- 1974
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Obłuże
Ogłoszenia: Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdynia-ul-benislawskie) · Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,przy-lesie/2706)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 30 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 417 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 9070 zł/m²) za 77,1 m² wychodzi ok. 699 000 zł — oferta jest o 14% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (6 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,3% rocznie brutto.
- 7Ulica Benisławskiego: 9 ofert sprzedaży (mediana 10 373 zł/m²), 33 transakcje w rejestrze (mediana 8957 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 77,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 22 transakcje w 24 miesiące) mediana to 9070 zł/m², czyli ok. 699 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 77,1 m² | 0 | 800 000 zł | 10 373 | — |
| ul. Benisławskiego | 63 m² | 4 | 649 000 zł | 10 302 | 120 m |
| Dąbka | 63 m² | — | 540 000 zł | 8571 | 166 m |
| ul. Zielona | 61,9 m² | 1 | 550 000 zł | 8884 | 324 m |
| Gen. Marii Wittekówny | 73 m² | 3 | 948 000 zł | 12 986 | 395 m |
| Wittekówny | 74,2 m² | — | 930 000 zł | 12 534 | 395 m |
| ul. Turkusowa | 63 m² | 7 | 729 000 zł | 11 571 | 455 m |
| ul. gen. Stanisława Karpińskiego | 79,9 m² | 1 | 875 000 zł | 10 951 | 457 m |
| ul. Turkusowa | 62,5 m² | 7 | 729 000 zł | 11 664 | 459 m |
| Zielona | 64 m² | 0 | 795 824 zł | 12 435 | 463 m |
| Zielona | 62 m² | 3 | 777 908 zł | 12 547 | 463 m |
| Zielona | 64 m² | 0 | 699 000 zł | 10 922 | 463 m |
| Zielona | 62 m² | 0 | 777 784 zł | 12 545 | 463 m |
| Zielona | 64 m² | 1 | 809 952 zł | 12 656 | 463 m |
| Zielona | 67 m² | 2 | 699 000 zł | 10 433 | 463 m |
| Zielona | 65 m² | 2 | 806 748 zł | 12 412 | 463 m |
Mediana podobnych — 11 758 zł/m²; to mieszkanie — 10 373 zł/m² (−12%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 800 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 800 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.