Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RTVBRV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 76 m², piętro 7
Wołoska, Mokotów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 76 m²
- Piętro
- 7
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Mokotów
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-wolos) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-woloska/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 16% wyższa od mediany 61 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (22 303 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 21 272 zł/m²) za 76 m² wychodzi ok. 1 617 000 zł — oferta jest o 21% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 26.10.2026 (2 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Wołoska: 252 ofert sprzedaży (mediana 23 435 zł/m²), 31 transakcji w rejestrze (mediana 17 135 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 55 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 76 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 329 transakcji w 24 miesiące) mediana to 21 272 zł/m², czyli ok. 1 617 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 76 m² | 7 | 1 960 440 zł | 25 795 | — |
| Wołoska | 66 m² | 2 | 1 455 449 zł | 22 052 | 0 m |
| Wołoska | 79 m² | 1 | 1 576 090 zł | 19 951 | 0 m |
| Wołoska | 63 m² | 6 | 1 527 477 zł | 24 246 | 0 m |
| Wołoska | 67 m² | 6 | 1 347 979 zł | 20 134 | 0 m |
| Wołoska | 67 m² | 7 | 1 612 642 zł | 24 069 | 0 m |
| Wołoska | 63 m² | 9 | 1 555 150 zł | 24 685 | 0 m |
| Wołoska | 67 m² | 6 | 1 486 827 zł | 22 191 | 0 m |
| Wołoska | 61 m² | 6 | 1 385 078 zł | 22 706 | 0 m |
| Wołoska | 67,1 m² | 2 | 1 234 151 zł | 18 406 | 0 m |
| Wołoska | 71 m² | 2 | 1 596 380 zł | 22 484 | 0 m |
| Wołoska | 63 m² | 5 | 1 521 584 zł | 24 152 | 0 m |
| Wołoska | 61 m² | 3 | 1 347 283 zł | 22 087 | 0 m |
| Wołoska | 71 m² | 3 | 1 569 441 zł | 22 105 | 0 m |
| Wołoska | 65 m² | 5 | 1 396 170 zł | 21 480 | 0 m |
| Wołoska | 67 m² | 6 | 1 621 693 zł | 24 204 | 0 m |
Mediana podobnych — 22 212 zł/m²; to mieszkanie — 25 795 zł/m² (+16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 960 440 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 960 440 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.