Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-EFTOOY-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 74,6 m²
Podedworze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 74,6 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-kuchnia-z-oknem/)
01Najważniejsze wnioski
- 1To okazja: cena za m² co najmniej 8% niższa od mediany 51 podobnych mieszkań w promieniu 1,5 km. O ile dokładnie —Plan Basic
- 2Porównanie z cenami transakcyjnymi obok —Plan Basic
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.09.2026 (34 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica PODEDWORZE: 47 ofert sprzedaży (mediana 14 500 zł/m²), 14 transakcji w rejestrze (mediana 14 923 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
To mieszkanie jest okazją: jego miejsce w przedziale podobnych ofert pokazujePlan Basic
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 238 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 518 zł/m², czyli ok. 1 084 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 74,6 m² | — | 955 392 zł | 12 800 | — |
| Podedworze | 74,7 m² | — | 978 832 zł | 13 100 | 0 m |
| Podedworze | 74 m² | 7 | 978 832 zł | 13 228 | 0 m |
| Podedworze | 73 m² | 3 | 944 256 zł | 12 935 | 0 m |
| Podedworze | 74 m² | — | 932 400 zł | 12 600 | 0 m |
| Podedworze | 73,8 m² | — | 944 256 zł | 12 800 | 0 m |
| Podedworze | 74 m² | 4 | 955 392 zł | 12 911 | 0 m |
| ul. Podedworze 13 | 71 m² | 10 | 1 028 920 zł | 14 500 | 32 m |
| ul. Podedworze 13 | 71,3 m² | 11 | 1 041 272 zł | 14 600 | 59 m |
| Adama Bochenka | 70,9 m² | — | 921 050 zł | 13 000 | 244 m |
| Podlesie | 63 m² | 2 | 730 000 zł | 11 587 | 582 m |
| Mokra | 71,5 m² | — | 1 246 000 zł | 17 427 | 671 m |
| Na Kozłówce | 63,7 m² | — | 723 000 zł | 11 350 | 741 m |
| Trybuny Ludów | 65,3 m² | 3 | 946 825 zł | 14 502 | 753 m |
| Trybuny Ludów | 62,5 m² | 3 | 907 160 zł | 14 515 | 753 m |
| Trybuny Ludów | 61,6 m² | 2 | 894 472 zł | 14 523 | 753 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 955 392 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 955 392 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.