Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2J6MIC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 75 m², piętro 4
Koprzywiańska, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 75 m²
- Piętro
- 4
- Rok budowy
- 2025
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-o) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-praga-polnoc-kop)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 910 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 308 zł/m²) za 75 m² wychodzi ok. 1 148 000 zł — oferta jest o 7% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.10.2026 (16 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Nieruchomości-online, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Koprzywiańska: 2 ofert sprzedaży (mediana 14 061 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 75 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 68 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 308 zł/m², czyli ok. 1 148 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 75 m² | 4 | 1 230 000 zł | 16 400 | — |
| ul. Biskupia | 67,6 m² | 3 | 999 000 zł | 14 789 | 433 m |
| Biskupia | 67 m² | 3 | 999 000 zł | 14 910 | 438 m |
| ul. Osada Ojców | 73 m² | — | 1 100 000 zł | 15 069 | 517 m |
| Jordanowska | 62,4 m² | 3 | 1 091 475 zł | 17 500 | 695 m |
| ul. Stanisława Żółkiewskiego 24 | 60 m² | 0 | 960 000 zł | 16 000 | 736 m |
| ul. Stanisława Żółkiewskiego | 60 m² | — | 899 000 zł | 14 983 | 748 m |
| ul. Kokoryczki | 62 m² | — | 1 399 999 zł | 22 581 | 772 m |
| ul. Łukowska | 62 m² | 10 | 710 000 zł | 11 452 | 846 m |
| Łukowska | 63 m² | 7 | 755 000 zł | 11 984 | 863 m |
| Łukowska | 64,1 m² | — | 800 000 zł | 12 481 | 863 m |
| Łukowska | 61,8 m² | 3 | 869 000 zł | 14 062 | 863 m |
| ul. Tytoniowa 20 | 61,5 m² | 3 | 910 196 zł | 14 812 | 978 m |
| Tytoniowa | 62 m² | 3 | 928 267 zł | 14 972 | 1 km |
| Tytoniowa | 61 m² | 3 | 910 196 zł | 14 921 | 1 km |
| Tytoniowa | 60 m² | 3 | 866 252 zł | 14 438 | 1 km |
Mediana podobnych — 15 900 zł/m²; to mieszkanie — 16 400 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 230 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 230 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 230 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.