Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Y3OJW4-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 74 m², parter
Zwoleńska, Wawer, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 74 m²
- Piętro
- parter z 2
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wawer
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wawer-zwolens) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wawer-zwolenska/)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 5% wyższa od mediany 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 865 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 987 zł/m²) za 74 m² wychodzi ok. 1 109 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.10.2026 (27 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica ul. Zwoleńska: 3 ofert sprzedaży (mediana 14 865 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 15 823 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 74 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 20 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 987 zł/m², czyli ok. 1 109 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 74 m² | 0 | 1 150 000 zł | 15 541 | — |
| Zwoleńska | 74 m² | — | 1 100 000 zł | 14 865 | 0 m |
| Wawer | 64 m² | — | 1 140 000 zł | 17 813 | 275 m |
| Cylichowska | 68,3 m² | 1 | 790 000 zł | 11 567 | 487 m |
| ul. Wiązana | 70 m² | 1 | 1 150 000 zł | 16 429 | 913 m |
| Mieczysława Pożaryskiego | 64 m² | 0 | 1 350 000 zł | 21 094 | 1,4 km |
| Trakt Lubelski 181 C i 181 D | 59,9 m² | — | 718 200 zł | 12 000 | 1,4 km |
| Trakt Lubelski 181 C i 181 D | 59,9 m² | — | 730 170 zł | 12 200 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 14 865 zł/m²; to mieszkanie — 15 541 zł/m² (+5%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 150 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 150 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.