Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-L8GC5H-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 74,3 m²
Wrocławska, Gdynia
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 74,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (gdynia.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-w-zab)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 22% niższa od mediany 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 003 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 687 zł/m²) za 74,3 m² wychodzi ok. 1 017 000 zł — oferta jest o 3% wyżej.
- 3W mieście Gdynia ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 23% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdynia wisi dłużej niż 78 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Wrocławska: 16 ofert sprzedaży (mediana 19 438 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 16 036 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdynia: mediana 11 932 zł/m² z 2864 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 44 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 74,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 24 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 687 zł/m², czyli ok. 1 017 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 74,3 m² | — | 1 050 000 zł | 14 124 | — |
| Wrocławska | 66 m² | — | 999 000 zł | 15 134 | 0 m |
| Wrocławska | 74 m² | 2 | 1 150 000 zł | 15 541 | 0 m |
| Wrocławska | 74 m² | 2 | 1 090 000 zł | 14 730 | 0 m |
| Strzelców | 67,5 m² | 0 | 1 199 000 zł | 17 763 | 487 m |
| Kiejstuta | 83 m² | 1 | 1 488 206 zł | 17 930 | 584 m |
| ul. Lucjana Cylkowskiego | 74,5 m² | 4 | 1 330 710 zł | 17 862 | 604 m |
| Orłowo | 70 m² | 1 | 2 499 000 zł | 35 700 | 638 m |
| Adwokacka | 74,5 m² | 1 | 1 599 000 zł | 21 460 | 720 m |
| Kasztanowa | 69 m² | 0 | 1 649 339 zł | 23 900 | 750 m |
| ul. Techniczna | 77,6 m² | 0 | 1 299 000 zł | 16 735 | 780 m |
| ul. Legionów | 85,1 m² | 5 | 2 288 000 zł | 26 896 | 851 m |
| al. Zwycięstwa | 75,8 m² | 7 | 1 450 321 zł | 19 126 | 855 m |
| Legionów | 77,8 m² | — | 2 200 000 zł | 28 296 | 876 m |
| ul. Legionów | 64 m² | — | 1 750 000 zł | 27 344 | 876 m |
| Legionów | 85,7 m² | — | 2 288 000 zł | 26 698 | 876 m |
Mediana podobnych — 20 184 zł/m²; to mieszkanie — 14 124 zł/m² (−30%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 050 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdynia
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 11 932 zł/m² (2864 transakcje); połowa transakcji między 9967 zł/m² a 14 584 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 11 663 zł/m², pierwotny 12 372 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 13 707 zł/m² z 3762 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 78 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 11 607 zł/m²; I kw. 2025 — 11 604 zł/m²; II kw. 2025 — 11 294 zł/m²; III kw. 2025 — 11 342 zł/m²; IV kw. 2025 — 11 952 zł/m²; I kw. 2026 — 11 733 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.