Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LIEIAM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 73,8 m²
Włodarzewska, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 73,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchen)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% wyższa od mediany 34 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 380 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 759 zł/m²) za 73,8 m² wychodzi ok. 1 532 000 zł — oferta jest o 4% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,6% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Włodarzewska: 35 ofert sprzedaży (mediana 19 553 zł/m²), 79 transakcji w rejestrze (mediana 18 673 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 97 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 759 zł/m², czyli ok. 1 532 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73,8 m² | — | 1 598 000 zł | 21 653 | — |
| Włodarzewska | 74 m² | — | 1 330 000 zł | 17 973 | 0 m |
| Włodarzewska | 73,6 m² | — | 1 598 000 zł | 21 709 | 0 m |
| Włodarzewska | 73 m² | 10 | 1 598 000 zł | 21 890 | 0 m |
| Włodarzewska | 67 m² | 2 | 1 286 000 zł | 19 194 | 0 m |
| ul. Włodarzewska | 73 m² | — | 1 499 000 zł | 20 534 | 71 m |
| ul. Włodarzewska | 71 m² | — | 1 350 000 zł | 19 014 | 71 m |
| Drawska | 67,7 m² | 1 | 1 370 000 zł | 20 245 | 271 m |
| Włodarzewska | 72,8 m² | 3 | 1 670 000 zł | 22 955 | 412 m |
| ul. Włodarzewska | 69 m² | — | 1 569 000 zł | 22 739 | 479 m |
| Fajansowa 5 | 67,5 m² | — | 1 371 236 zł | 20 315 | 615 m |
| Harfowa | 68,8 m² | 2 | 1 809 216 zł | 26 312 | 649 m |
| Fajansowa | 59,1 m² | — | 972 000 zł | 16 461 | 658 m |
| Fajansowa | 66,8 m² | — | 1 371 236 zł | 20 543 | 658 m |
| Hejnałowa | 69 m² | 2 | 1 132 000 zł | 16 406 | 712 m |
| Grójecka | 83 m² | 12 | 2 400 000 zł | 28 916 | 758 m |
Mediana podobnych — 17 973 zł/m²; to mieszkanie — 21 653 zł/m² (+20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 598 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.