Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-LPN6SK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 74 m², piętro 1/5
Doktora Jana Piltza, Dębniki, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 74 m²
- Piętro
- 1 z 5
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Dębniki
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-debniki-doktora-ja) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-debniki-doktora) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% wyższa od mediany 26 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 917 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 784 zł/m²) za 74 m² wychodzi ok. 1 168 000 zł — oferta jest o 13% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 9.10.2025 (384 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3% rocznie brutto.
- 7Ulica DR. JANA PILTZA: 22 ofert sprzedaży (mediana 17 412 zł/m²), 114 transakcji w rejestrze (mediana 16 005 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 74 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 423 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 784 zł/m², czyli ok. 1 168 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 74 m² | 1 | 1 320 000 zł | 17 838 | — |
| Piltza | 74 m² | — | 1 277 000 zł | 17 257 | 0 m |
| Doktora Jana Piltza | 74 m² | 1 | 1 300 000 zł | 17 568 | 0 m |
| ul. dr. Jana Piltza | 73 m² | — | 1 287 000 zł | 17 630 | 0 m |
| Piltza | 73,6 m² | — | 1 327 000 zł | 18 030 | 0 m |
| Doktora Jana Piltza | 73 m² | 1 | 1 320 000 zł | 18 082 | 0 m |
| ul. dr. Jana Piltza | 77 m² | — | 1 100 000 zł | 14 286 | 0 m |
| Piltza | 73,7 m² | — | 1 320 000 zł | 17 920 | 0 m |
| Piltza | 73,6 m² | — | 1 360 000 zł | 18 478 | 0 m |
| Doktora Jana Piltza | 77 m² | 3 | 1 230 000 zł | 15 974 | 0 m |
| Doktora Jana Piltza | 76 m² | 3 | 1 130 000 zł | 14 868 | 0 m |
| Doktora Jana Piltza | 77 m² | 2 | 1 150 000 zł | 14 935 | 0 m |
| Piltza | 70,9 m² | — | 1 125 000 zł | 15 861 | 0 m |
| Piltza | 76,5 m² | — | 1 130 000 zł | 14 766 | 0 m |
| Dębniki | 64 m² | 2 | 949 000 zł | 14 835 | 242 m |
| Czerwone Maki | 66 m² | 0 | 919 000 zł | 13 924 | 338 m |
Mediana podobnych — 14 935 zł/m²; to mieszkanie — 17 838 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 320 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 320 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 320 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 320 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.