Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ED4BHO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 73 m², parter
Rakowicka, Stare Miasto, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 73 m²
- Piętro
- parter z 5
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-stare-miasto-rakow) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-stare-miasto-ra)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 062 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 520 zł/m²) za 73 m² wychodzi ok. 1 644 000 zł — oferta jest o 12% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.09.2025 (415 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,7% rocznie brutto.
- 7Ulica RAKOWICKA: 67 ofert sprzedaży (mediana 25 278 zł/m²), 74 transakcje w rejestrze (mediana 21 794 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 73 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 485 transakcji w 24 miesiące) mediana to 22 520 zł/m², czyli ok. 1 644 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 73 m² | 0 | 1 834 000 zł | 25 123 | — |
| Rakowicka | 67 m² | — | 1 760 000 zł | 26 269 | 0 m |
| Rakowicka | 73,1 m² | 3 | 1 860 000 zł | 25 441 | 0 m |
| Rakowicka | 67 m² | — | 1 700 000 zł | 25 373 | 0 m |
| Rakowicka | 65,5 m² | — | 1 500 000 zł | 22 901 | 0 m |
| Rakowicka | 73,4 m² | — | 1 834 000 zł | 25 000 | 0 m |
| Rakowicka | 73,2 m² | 4 | 1 668 000 zł | 22 796 | 0 m |
| Szlak | 66 m² | 4 | 1 190 000 zł | 18 030 | 437 m |
| Szlak | 61 m² | — | 1 320 000 zł | 21 639 | 437 m |
| Szlak | 71 m² | 6 | 2 072 000 zł | 29 183 | 437 m |
| Szlak | 72 m² | 6 | 2 159 100 zł | 30 000 | 437 m |
| Szlak | 64 m² | 5 | 1 600 000 zł | 25 000 | 437 m |
| Ariańska | 60,1 m² | 2 | 1 471 225 zł | 24 500 | 554 m |
| Ariańska | 65 m² | 3 | 1 299 000 zł | 19 985 | 554 m |
| Aleja płk. Władysława Beliny-Prażmowskiego | 67 m² | 0 | 920 000 zł | 13 731 | 628 m |
| Lubicz | 73,2 m² | — | 1 799 000 zł | 24 566 | 666 m |
Mediana podobnych — 21 143 zł/m²; to mieszkanie — 25 123 zł/m² (+19%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 834 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 834 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.