Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UFRJYU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 72 m²
ul. Silnikowa, Ursus, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Dzielnica
- Ursus
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-ursus-ul-silnikowa-3-pokoj)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 49% wyższa od mediany 36 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 424 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 852 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 1 141 000 zł — oferta jest o 45% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,3% rocznie brutto.
- 6Ulica ul. Silnikowa: 19 ofert sprzedaży (mediana 19 737 zł/m²), 19 transakcji w rejestrze (mediana 15 616 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 384 transakcje w 24 miesiące) mediana to 15 852 zł/m², czyli ok. 1 141 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | — | 1 650 000 zł | 22 917 | — |
| Silnikowa | 71,6 m² | 7 | 1 439 000 zł | 20 087 | 86 m |
| Silnikowa | 74,2 m² | — | 1 045 000 zł | 14 091 | 86 m |
| Giserska | 59 m² | 5 | 938 000 zł | 15 898 | 139 m |
| ul. Herbu Oksza | 61 m² | 0 | 1 169 000 zł | 19 164 | 141 m |
| Giserska | 58 m² | 7 | 1 250 000 zł | 21 552 | 170 m |
| ul. Herbu Oksza | 62 m² | — | 1 120 000 zł | 18 065 | 220 m |
| Herbu Oksza | 62 m² | — | 1 065 000 zł | 17 177 | 231 m |
| Herbu Oksza | 67,5 m² | — | 1 249 000 zł | 18 496 | 231 m |
| Hennela | 58,2 m² | — | 879 999 zł | 15 133 | 265 m |
| ul. Herbu Oksza | 64 m² | 3 | 1 179 000 zł | 18 422 | 332 m |
| Habicha | 75 m² | 1 | 1 398 000 zł | 18 640 | 370 m |
| Edwarda Habicha | 58 m² | 5 | 939 000 zł | 16 190 | 370 m |
| Habicha | 59,6 m² | — | 840 000 zł | 14 101 | 370 m |
| Habicha | 58,4 m² | — | 949 000 zł | 16 253 | 370 m |
| Habicha | 70 m² | — | 984 500 zł | 14 064 | 370 m |
Mediana podobnych — 16 362 zł/m²; to mieszkanie — 22 917 zł/m² (+40%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.