Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DWN53B-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 72 m²
ul. Pilotów, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-ul-pilotow-3-pokojowe-i8s4b8)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 27% niższa od mediany 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (18 847 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 636 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 982 000 zł — oferta jest o 1% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 6Ulica PILOTÓW: 6 ofert sprzedaży (mediana 14 238 zł/m²), 15 transakcji w rejestrze (mediana 13 687 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 78 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 636 zł/m², czyli ok. 982 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | — | 995 000 zł | 13 819 | — |
| Dzielskiego | 59,3 m² | — | 1 050 000 zł | 17 707 | 219 m |
| Mirosława Dzielskiego | 59 m² | 3 | 1 050 000 zł | 17 797 | 219 m |
| Meissnera | 59,2 m² | 7 | 845 000 zł | 14 274 | 332 m |
| Fiołkowa | 63 m² | 0 | 863 000 zł | 13 698 | 464 m |
| Promienistych | 58,1 m² | — | 950 000 zł | 16 351 | 786 m |
| Dobrego Pasterza | 67 m² | — | 862 000 zł | 12 866 | 885 m |
| Dobrego Pasterza | 73,7 m² | — | 1 049 000 zł | 14 233 | 885 m |
| Dobrego Pasterza | 74,5 m² | — | 1 400 000 zł | 18 792 | 885 m |
| Meissnera | 58,3 m² | — | 846 000 zł | 14 511 | 1 km |
| Śliczna | 65,4 m² | — | 1 149 000 zł | 17 577 | 1 km |
| Śliczna | 61,9 m² | 0 | 1 144 780 zł | 18 500 | 1 km |
| Dominikanów | 74,9 m² | 3 | 1 490 000 zł | 19 885 | 1,1 km |
| Dominikanów | 61,2 m² | 1 | 1 220 000 zł | 19 938 | 1,1 km |
| Lublańska | 72 m² | 0 | 899 000 zł | 12 486 | 1,1 km |
| ul. Kwartowa | 64 m² | — | 960 000 zł | 15 000 | 1,2 km |
Mediana podobnych — 18 847 zł/m²; to mieszkanie — 13 819 zł/m² (−27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 995 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.