Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-6OHXNH-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 72 m², parter
Łódzka, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- parter z 1
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-lodzka/ob) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-lodzka)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 500 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 13 037 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 939 000 zł — oferta jest o 6% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 7Ulica Łódzka: 50 ofert sprzedaży (mediana 11 900 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 378 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 037 zł/m², czyli ok. 939 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 0 | 881 848 zł | 12 248 | — |
| Łódzka | 72,9 m² | — | 911 000 zł | 12 500 | 0 m |
| Łódzka | 72,9 m² | — | 881 848 zł | 12 100 | 0 m |
| Pronaszków | 65 m² | — | 889 000 zł | 13 677 | 165 m |
| Mieczykowa | 66 m² | 1 | 895 000 zł | 13 561 | 1,1 km |
| Mieczykowa | 69 m² | 2 | 931 500 zł | 13 500 | 1,1 km |
| ul. Mieczykowa | 70 m² | — | 999 000 zł | 14 271 | 1,1 km |
| Mieczykowa | 84,1 m² | 1 | 995 000 zł | 11 834 | 1,1 km |
| ul. Mieczykowa | 67,9 m² | 1 | 949 000 zł | 13 981 | 1,2 km |
| Borkowska | 71,5 m² | 0 | 850 000 zł | 11 885 | 1,2 km |
| Macieja Dębskiego | 59 m² | 3 | 820 000 zł | 13 898 | 1,3 km |
| Bartla | 74,3 m² | — | 990 000 zł | 13 324 | 1,3 km |
| Babinicza | 68 m² | 1 | 960 000 zł | 14 118 | 1,4 km |
| ul. Babinicza | 74,5 m² | 0 | 930 000 zł | 12 483 | 1,4 km |
| ul. Ketlinga | 65 m² | 1 | 779 000 zł | 11 985 | 1,4 km |
| ul. Macieja Dębskiego | 59 m² | 3 | 799 000 zł | 13 542 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 13 500 zł/m²; to mieszkanie — 12 248 zł/m² (−9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 881 848 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 881 848 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.