Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GN7KDP-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 72 m², piętro 1
ul. Koszykowa 82B, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 1
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-koszykowa-72m) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-ul-koszykowa-3-pokojowe-d9) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 67 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (23 472 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 24 071 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 1 733 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 21.10.2026 (7 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Adresowo, Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 8500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Koszykowa: 7 ofert sprzedaży (mediana 20 932 zł/m²), 26 transakcji w rejestrze (mediana 21 901 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 50 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 9 transakcji w 24 miesiące) mediana to 24 071 zł/m², czyli ok. 1 733 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 1 | 1 690 000 zł | 23 472 | — |
| Koszykowa | 74 m² | 3 | 1 549 000 zł | 20 932 | 459 m |
| Plater | 70 m² | 3 | 1 652 000 zł | 23 600 | 692 m |
| ul. Filtrowa | 85 m² | 4 | 1 900 000 zł | 22 353 | 793 m |
| Lwowska | 75 m² | 2 | 2 336 000 zł | 31 147 | 859 m |
| ul. Aleje Jerozolimskie | 82 m² | 2 | 2 290 000 zł | 27 927 | 886 m |
| Mianowskiego | 70 m² | 1 | 1 750 000 zł | 25 000 | 907 m |
| ul. Śniadeckich | 77 m² | 5 | 1 900 000 zł | 24 675 | 947 m |
| Śniadeckich | 77,6 m² | — | 1 900 000 zł | 24 478 | 951 m |
| Poznańska | 69,7 m² | 3 | 2 375 000 zł | 34 055 | 985 m |
| Chmielna | 84 m² | — | 4 950 000 zł | 58 929 | 1 km |
| ul. Chmielna | 85 m² | — | 4 700 000 zł | 55 294 | 1 km |
| Chmielna | 74 m² | 4 | 1 420 000 zł | 19 189 | 1 km |
| Chmielna | 64,6 m² | 7 | 2 350 000 zł | 36 367 | 1 km |
| Chmielna | 73,9 m² | 6 | 1 599 000 zł | 21 637 | 1 km |
| Koszykowa | 85,3 m² | 4 | 1 700 000 zł | 19 930 | 1 km |
Mediana podobnych — 25 095 zł/m²; to mieszkanie — 23 472 zł/m² (−6%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 690 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 690 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 690 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 690 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.