Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-FD8K8U-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 72 m², piętro 1/6
Dyrekcyjna, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 1 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-dyrekcyjna) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-dyrekcy)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 138 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 157 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 803 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 23.09.2026 (35 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Dyrekcyjna: 5 ofert sprzedaży (mediana 14 830 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 60 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 34 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 157 zł/m², czyli ok. 803 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 1 | 949 999 zł | 13 194 | — |
| Gliniana | 76 m² | 0 | 730 000 zł | 9609 | 329 m |
| Gliniana | 63 m² | — | 419 999 zł | 6667 | 329 m |
| Jana Władysława Dawida | 58 m² | 6 | 729 999 zł | 12 586 | 339 m |
| okolice ul. wieczysta | 66 m² | 3 | 900 000 zł | 13 636 | 403 m |
| Krzyki | 70 m² | 3 | 765 000 zł | 10 929 | 403 m |
| okolice ul. Ciepła | 65 m² | 3 | 845 000 zł | 13 000 | 403 m |
| okolice ul. łódzka | 64 m² | 2 | 760 000 zł | 11 875 | 403 m |
| Krzyki | 64,5 m² | 4 | 1 036 219 zł | 16 073 | 427 m |
| okolice ul. Wesołej | 82 m² | 0 | 700 000 zł | 8537 | 487 m |
| Wesoła | 74 m² | 0 | 629 000 zł | 8500 | 496 m |
| ul. Jana Władysława Dawida | 57,7 m² | 6 | 730 000 zł | 12 643 | 497 m |
| Gwarna | 70 m² | 4 | 488 888 zł | 6984 | 513 m |
| Gwarna | 62 m² | 4 | 699 777 zł | 11 287 | 513 m |
| Gajowa | 60 m² | 6 | 670 000 zł | 11 167 | 535 m |
| ul. Komandorska | 63,1 m² | 0 | 849 000 zł | 13 453 | 576 m |
Mediana podobnych — 16 020 zł/m²; to mieszkanie — 13 194 zł/m² (−18%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 949 999 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 949 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 905 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.