Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GOC1LM-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 72 m², piętro 2
Belgradzka, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursynow-belgr) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursynow-belgradz) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2705)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 41% wyższa od mediany 69 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 735 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 520 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 1 117 000 zł — oferta jest o 34% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Belgradzka: 5 ofert sprzedaży (mediana 20 833 zł/m²), 44 transakcje w rejestrze (mediana 15 696 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 69 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 520 zł/m², czyli ok. 1 117 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 2 | 1 500 000 zł | 20 833 | — |
| ul. Henryka Raabego | 72,3 m² | 2 | 1 045 000 zł | 14 462 | 185 m |
| Lasek Brzozowy | 62,1 m² | — | 799 000 zł | 12 871 | 244 m |
| ul. Franciszka Marii Lanciego | 69 m² | 6 | 1 380 000 zł | 20 000 | 332 m |
| Mandarynki | 64 m² | 3 | 1 150 000 zł | 17 969 | 381 m |
| Mandarynki | 64 m² | — | 1 100 000 zł | 17 188 | 381 m |
| Henryka Raabego | 65 m² | 1 | 1 189 000 zł | 18 292 | 413 m |
| Henryka Raabego | 65 m² | 1 | 1 170 000 zł | 18 000 | 430 m |
| Mariana Sengera „Cichego” | 79 m² | 1 | 1 669 080 zł | 21 128 | 446 m |
| Mariana Sengera „Cichego” | 79 m² | 3 | 1 748 560 zł | 22 134 | 446 m |
| Mariana Sengera „Cichego” | 79 m² | 2 | 1 708 820 zł | 21 631 | 446 m |
| Sengera Cichego | 65 m² | 0 | 999 000 zł | 15 369 | 446 m |
| Mariana Sengera „Cichego” | 79 m² | 4 | 1 772 404 zł | 22 436 | 446 m |
| Żabińskiego | 69,4 m² | — | 889 980 zł | 12 824 | 478 m |
| Meander | 68,6 m² | — | 1 130 000 zł | 16 472 | 535 m |
| ul. Przy Bażantarni | 63 m² | 1 | 1 350 000 zł | 21 429 | 549 m |
Mediana podobnych — 17 969 zł/m²; to mieszkanie — 20 833 zł/m² (+16%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 500 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 500 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 500 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 500 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.