Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IXGRA_-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 72 m², piętro 2
8 Maja, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 72 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-8-maj) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-8-) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% niższa od mediany 32 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 730 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 911 zł/m²) za 72 m² wychodzi ok. 858 000 zł — oferta jest o 2% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 28.09.2026 (30 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3600 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,1% rocznie brutto.
- 7Ulica okolice Placu Konstytucji 3-go Maja: 6 ofert sprzedaży (mediana 11 461 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 13 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 72 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 8 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 911 zł/m², czyli ok. 858 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 72 m² | 2 | 840 000 zł | 11 667 | — |
| ul. Marcina Kasprzaka | 71 m² | — | 850 000 zł | 11 972 | 531 m |
| ul. Marcina Kasprzaka | 71,5 m² | 2 | 720 000 zł | 10 070 | 551 m |
| Partyzantów | 67 m² | — | 850 000 zł | 12 687 | 780 m |
| okolice ul. Nulla | 59,9 m² | 1 | 990 000 zł | 16 525 | 792 m |
| Kazimierska | 59,9 m² | 10 | 950 000 zł | 15 860 | 802 m |
| Kazimierska | 60 m² | 10 | 750 000 zł | 12 500 | 802 m |
| Śródmieście | 64,5 m² | 0 | 805 000 zł | 12 483 | 806 m |
| Tramwajowa | 75 m² | 0 | 1 350 000 zł | 18 000 | 869 m |
| Libelta | 72,7 m² | 1 | 819 000 zł | 11 267 | 1,1 km |
| ul. Karola Libelta | 73 m² | — | 924 999 zł | 12 671 | 1,1 km |
| okolice ul. Piramowicza | 63,2 m² | 7 | 816 000 zł | 12 911 | 1,1 km |
| Monopolowa | 76,3 m² | 3 | 949 000 zł | 12 444 | 1,3 km |
| Rzeźbiarska | 75,9 m² | — | 1 495 000 zł | 19 687 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 12 671 zł/m²; to mieszkanie — 11 667 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 840 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 840 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 840 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.