Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BKB2OG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 71 m²
ul. Młynowa, Centrum, Białystok
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 71 m²
- Dzielnica
- Centrum
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-bialystok-centrum-ul-mlynowa-3-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 28% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 764 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 827 zł/m²) za 71 m² wychodzi ok. 911 000 zł — oferta jest o 17% wyżej.
- 3W mieście Białystok ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 2% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Białystok wisi dłużej niż 18 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Młynowa: 15 ofert sprzedaży (mediana 14 148 zł/m²), 47 transakcji w rejestrze (mediana 12 837 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Białystok: mediana 9887 zł/m² z 4401 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 71 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 422 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 827 zł/m², czyli ok. 911 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 71 m² | — | 1 066 393 zł | 15 020 | — |
| ul. Młynowa | 62 m² | — | 849 000 zł | 13 694 | 0 m |
| Młynowa | 73 m² | 5 | 1 099 000 zł | 15 055 | 0 m |
| Młynowa | 63 m² | 1 | 799 000 zł | 12 683 | 0 m |
| Czarna | 65,5 m² | — | 710 000 zł | 10 846 | 136 m |
| ul. Czarna | 58 m² | — | 830 000 zł | 14 310 | 136 m |
| Czarna | 58,1 m² | — | 799 000 zł | 13 755 | 136 m |
| ul. Młynowa | 58 m² | 3 | 559 000 zł | 9638 | 152 m |
| ul. Młynowa | 70,4 m² | 1 | 1 205 000 zł | 17 112 | 298 m |
| Kijowska | 58,2 m² | — | 999 000 zł | 17 165 | 381 m |
| Kijowska | 78,5 m² | — | 1 367 000 zł | 17 421 | 381 m |
| Jana Kochanowskiego | 58 m² | 1 | 720 000 zł | 12 414 | 409 m |
| ul. Brukowa | 83 m² | — | 1 080 000 zł | 13 012 | 432 m |
| ul. Stołeczna | 66 m² | — | 1 159 000 zł | 17 561 | 527 m |
| Mikołaja Kopernika | 62 m² | 7 | 775 125 zł | 12 502 | 586 m |
| ul. gen. Józefa Bema | 60 m² | — | 499 000 zł | 8317 | 603 m |
Mediana podobnych — 9283 zł/m²; to mieszkanie — 15 020 zł/m² (+62%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 066 393 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Białystok
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9887 zł/m² (4401 transakcji); połowa transakcji między 8582 zł/m² a 11 100 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 9709 zł/m², pierwotny 10 077 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 000 zł/m² z 2290 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 18 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9822 zł/m²; III kw. 2025 — 9662 zł/m²; IV kw. 2025 — 9455 zł/m²; I kw. 2026 — 9895 zł/m²; II kw. 2026 — 9791 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.