Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-V5YG2Z-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 69,9 m², piętro 2
Tajemna, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 69,9 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2023
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,przy-lesie/26) · Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-warszawa-bialoleka-ul-tajemna-3-pok) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-bialoleka-tajemn) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-bialoleka-taj) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 331 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 643 zł/m²) za 69,9 m² wychodzi ok. 953 000 zł — oferta jest o 15% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.08.2026 (70 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Nieruchomości-online, Adresowo, Gratka, Morizon, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Tajemna: 72 ofert sprzedaży (mediana 14 408 zł/m²), 21 transakcji w rejestrze (mediana 9206 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 85 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 643 zł/m², czyli ok. 953 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69,9 m² | 2 | 1 099 000 zł | 15 729 | — |
| Tajemna | 60 m² | 1 | 878 780 zł | 14 646 | 147 m |
| Tajemna | 62 m² | 2 | 919 120 zł | 14 825 | 147 m |
| Tajemna | 59 m² | 3 | 865 347 zł | 14 667 | 147 m |
| Tajemna | 59 m² | 2 | 873 497 zł | 14 805 | 147 m |
| Tajemna | 59 m² | 0 | 777 111 zł | 13 171 | 147 m |
| Tajemna | 58 m² | 2 | 867 581 zł | 14 958 | 147 m |
| Tajemna | 66 m² | 3 | 967 330 zł | 14 657 | 147 m |
| Tajemna | 60 m² | 2 | 916 713 zł | 15 279 | 147 m |
| Tajemna | 64 m² | 1 | 886 621 zł | 13 854 | 147 m |
| Tajemna | 58 m² | 3 | 894 213 zł | 15 418 | 147 m |
| Tajemna | 62 m² | 0 | 809 217 zł | 13 052 | 147 m |
| Tajemna | 58 m² | 0 | 802 117 zł | 13 830 | 147 m |
| Tajemna | 59 m² | 1 | 796 306 zł | 13 497 | 147 m |
| Tajemna | 58 m² | 2 | 866 398 zł | 14 938 | 147 m |
| Tajemna | 58 m² | 1 | 830 547 zł | 14 320 | 147 m |
Mediana podobnych — 13 916 zł/m²; to mieszkanie — 15 729 zł/m² (+13%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 099 000 zł |
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 099 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 099 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 099 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 099 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.