Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-BIBF_M-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 70 m²
ul. Szczęśliwa, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-krzyki-ul-szczesliwa-3-poko)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9475 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 525 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 807 000 zł — oferta jest o 19% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,5% rocznie brutto.
- 6Ulica Szczęśliwa: 20 ofert sprzedaży (mediana 11 423 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 93 transakcje w 24 miesiące) mediana to 11 525 zł/m², czyli ok. 807 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | — | 649 900 zł | 9284 | — |
| Szczęśliwa | 70,5 m² | — | 649 900 zł | 9217 | 0 m |
| Szczęśliwa | 70 m² | 2 | 650 000 zł | 9286 | 0 m |
| Szczęśliwa | 82 m² | 2 | 1 150 000 zł | 14 024 | 0 m |
| Szczęśliwa | 77 m² | — | 729 600 zł | 9475 | 0 m |
| Szczęśliwa | 76 m² | 4 | 610 000 zł | 8026 | 0 m |
| Szczęśliwa | 71 m² | 2 | 649 000 zł | 9141 | 0 m |
| Okolice ul. Jemiołowej | 80,2 m² | 4 | 849 000 zł | 10 586 | 59 m |
| ul. Jemiołowa | 66 m² | — | 915 000 zł | 13 864 | 98 m |
| Lwowska | 61 m² | 5 | 679 000 zł | 11 131 | 103 m |
| Skwierzyńska | 56 m² | — | 649 900 zł | 11 605 | 189 m |
| Icchaka Lejba Pereca | 58 m² | 0 | 580 000 zł | 10 000 | 213 m |
| Pereca | 65 m² | — | 579 000 zł | 8908 | 213 m |
| Skwierzyńska | 56,1 m² | 2 | 590 000 zł | 10 517 | 241 m |
| ul. Grochowa | 63,1 m² | 3 | 904 405 zł | 14 331 | 363 m |
| Grochowa | 63 m² | — | 685 000 zł | 10 873 | 402 m |
Mediana podobnych — 12 793 zł/m²; to mieszkanie — 9284 zł/m² (−27%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 649 900 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.