Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5-4TIN-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 70 m², piętro 2
Pomorska, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
- Piętro
- 2
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-pomor) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-pomorska)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 11% niższa od mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 138 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 617 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 743 000 zł — oferta jest o 2% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 7.05.2026 (174 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2850 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Pomorska: 392 ofert sprzedaży (mediana 12 800 zł/m²), 24 transakcje w rejestrze (mediana 8298 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 21 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 617 zł/m², czyli ok. 743 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | 2 | 755 206 zł | 10 789 | — |
| Pomorska | 56 m² | 2 | 638 064 zł | 11 394 | 0 m |
| Pomorska 108 | 57 m² | — | 638 064 zł | 11 200 | 0 m |
| Pomorska 108 | 56,2 m² | — | 629 776 zł | 11 200 | 0 m |
| Pomorska | 70 m² | 1 | 747 088 zł | 10 673 | 0 m |
| Pomorska 108 | 57 m² | — | 660 852 zł | 11 600 | 0 m |
| Pomorska | 68 m² | 4 | 1 163 318 zł | 17 108 | 0 m |
| Pomorska | 82,9 m² | — | 695 000 zł | 8381 | 0 m |
| Pomorska 108 | 57 m² | — | 661 084 zł | 11 600 | 0 m |
| Pomorska | 66,3 m² | — | 593 792 zł | 8959 | 0 m |
| Pomorska 108 | 60,9 m² | — | 669 790 zł | 11 000 | 0 m |
| Pomorska 108 | 60,9 m² | — | 688 057 zł | 11 300 | 0 m |
| Pomorska | 56 m² | 0 | 608 148 zł | 10 860 | 0 m |
| Pomorska 108 | 57 m² | — | 655 155 zł | 11 500 | 0 m |
| Pomorska | 56 m² | 6 | 646 645 zł | 11 547 | 0 m |
| Pomorska | 68 m² | 3 | 1 163 789 zł | 17 115 | 0 m |
Mediana podobnych — 11 547 zł/m²; to mieszkanie — 10 789 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 755 206 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 755 206 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.