Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Z97AHB-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 70 m², parter
Marcina Kasprzaka, Wola, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
- Piętro
- parter z 9
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Wola
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-wola-marcina-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-wola-marcina-kas)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 15 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (25 000 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 20 210 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 1 415 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.08.2026 (78 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7750 zł miesięcznie — przy tej cenie to 6,6% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Marcina Kasprzaka: 75 ofert sprzedaży (mediana 25 182 zł/m²), 83 transakcje w rejestrze (mediana 20 306 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 217 transakcji w 24 miesiące) mediana to 20 210 zł/m², czyli ok. 1 415 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | 0 | 1 399 000 zł | 19 986 | — |
| Kasprzaka | 68,5 m² | — | 2 300 000 zł | 33 601 | 0 m |
| Kasprzaka | 80 m² | — | 2 150 000 zł | 26 875 | 0 m |
| Kasprzaka | 68 m² | — | 1 670 000 zł | 24 559 | 0 m |
| Kasprzaka | 59,7 m² | 7 | 1 229 000 zł | 20 604 | 0 m |
| Kasprzaka | 71 m² | — | 1 310 000 zł | 18 459 | 0 m |
| Marcina Kasprzaka | 62 m² | 7 | 1 550 000 zł | 25 000 | 0 m |
| Kasprzaka | 68 m² | — | 1 750 000 zł | 25 735 | 80 m |
| Marcina Kasprzaka | 71,2 m² | 0 | 2 312 375 zł | 32 500 | 118 m |
| Grabowska | 59,2 m² | 3 | 1 095 000 zł | 18 506 | 281 m |
| Grabowska | 73 m² | 4 | 1 199 000 zł | 16 425 | 297 m |
| ul. Juliana Konstantego Ordona | 67 m² | — | 1 000 000 zł | 14 925 | 306 m |
| ul. Wolska | 66 m² | 5 | 890 000 zł | 13 485 | 381 m |
| Wieluńska | 56,7 m² | 0 | 829 000 zł | 14 621 | 470 m |
| Wieluńska | 56 m² | 7 | 719 000 zł | 12 839 | 502 m |
| ul. Jana Szymczaka | 60 m² | — | 1 150 000 zł | 19 167 | 503 m |
Mediana podobnych — 20 153 zł/m²; to mieszkanie — 19 986 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 399 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 399 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.