Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GU6_HV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 70 m², piętro 4
Góralska, Stare Miasto, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 70 m²
- Piętro
- 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Stare Miasto
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-stare-miasto-gora)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 19% niższa od mediany 107 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 230 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 13 794 zł/m²) za 70 m² wychodzi ok. 966 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 29.07.2026 (91 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Góralska: 616 ofert sprzedaży (mediana 16 189 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 70 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 776 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 794 zł/m², czyli ok. 966 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 70 m² | 4 | 861 445 zł | 12 306 | — |
| Góralska | 58 m² | 7 | 1 109 000 zł | 19 121 | 0 m |
| Góralska | 77,9 m² | — | 886 761 zł | 11 386 | 0 m |
| Góralska | 58 m² | 2 | 907 581 zł | 15 648 | 0 m |
| Góralska | 63 m² | 5 | 1 059 000 zł | 16 810 | 0 m |
| Góralska | 64 m² | 2 | 1 009 000 zł | 15 766 | 0 m |
| Góralska | 56 m² | 1 | 869 000 zł | 15 518 | 0 m |
| Góralska | 70,2 m² | — | 847 405 zł | 12 071 | 0 m |
| Góralska | 61 m² | 4 | 929 000 zł | 15 230 | 0 m |
| Góralska | 56 m² | 6 | 919 000 zł | 16 411 | 0 m |
| Góralska | 57 m² | 12 | 1 101 888 zł | 19 331 | 0 m |
| Góralska | 58 m² | 14 | 1 131 719 zł | 19 512 | 0 m |
| Góralska | 72 m² | — | 797 984 zł | 11 088 | 0 m |
| Góralska | 56 m² | 4 | 830 270 zł | 14 826 | 0 m |
| Góralska | 65 m² | 4 | 969 000 zł | 14 908 | 0 m |
| Góralska | 58 m² | 6 | 927 772 zł | 15 996 | 0 m |
Mediana podobnych — 15 381 zł/m²; to mieszkanie — 12 306 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 861 445 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 238 zł/m²; I kw. 2025 — 11 639 zł/m²; II kw. 2025 — 12 692 zł/m²; III kw. 2025 — 12 646 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 457 zł/m²; I kw. 2026 — 12 624 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.