Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-DNGAKF-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 69,9 m²
ul. Birmańska, Krzyki, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 69,9 m²
- Rok budowy
- 1930
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krzyki
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-krzyki-birmanska/) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-krzyki-birmans) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-wroclaw-ul-birmanska-7) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/26667)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 14% niższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 576 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 742 zł/m²) za 69,9 m² wychodzi ok. 891 000 zł — oferta jest o 22% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.05.2026 (169 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Ulica Birmańska: 6 ofert sprzedaży (mediana 9917 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 11 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69,9 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 12 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 742 zł/m², czyli ok. 891 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69,9 m² | — | 695 000 zł | 9940 | — |
| Semaforowa | 66,9 m² | 1 | 849 000 zł | 12 689 | 430 m |
| Brochowska | 69,3 m² | — | 727 965 zł | 10 500 | 639 m |
| Brochowska | 61,6 m² | — | 629 000 zł | 10 219 | 639 m |
| Chmurna | 68 m² | — | 729 000 zł | 10 721 | 805 m |
| Indonezyjska | 59,4 m² | — | 624 015 zł | 10 500 | 1,1 km |
| Indonezyjska | 66 m² | 0 | 830 500 zł | 12 583 | 1,1 km |
| ul. Indonezyjska | 59,4 m² | 0 | 659 673 zł | 11 100 | 1,2 km |
| Sygnałowa | 67,6 m² | 0 | 1 099 000 zł | 16 248 | 1,3 km |
| Opolska | 73 m² | — | 949 000 zł | 13 000 | 1,3 km |
| Siemianowicka | 71,2 m² | 3 | 860 000 zł | 12 075 | 1,3 km |
| Syryjska | 58,2 m² | — | 699 000 zł | 12 017 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 017 zł/m²; to mieszkanie — 9940 zł/m² (−17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 695 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 695 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 695 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 695 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 695 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.