Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-RKPRXQ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 69,7 m²
aleja Generała Józefa Hallera, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 69,7 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-apartamentowcu,)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 103% wyższa od mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 667 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 103 zł/m²) za 69,7 m² wychodzi ok. 913 000 zł — oferta jest o 81% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.10.2026 (27 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3350 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,4% rocznie brutto.
- 7Ulica gen. Józefa Hallera: 37 ofert sprzedaży (mediana 14 182 zł/m²), 50 transakcji w rejestrze (mediana 11 780 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 100 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 103 zł/m², czyli ok. 913 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69,7 m² | — | 1 650 000 zł | 23 673 | — |
| Hallera | 76,5 m² | — | 819 650 zł | 10 714 | 0 m |
| gen. Józefa Hallera | 65 m² | — | 1 370 000 zł | 21 077 | 0 m |
| Hallera | 64 m² | 3 | 688 800 zł | 10 763 | 0 m |
| al. gen. Józefa Hallera | 57,2 m² | — | 699 000 zł | 12 220 | 0 m |
| Fiołkowa | 62 m² | 6 | 649 000 zł | 10 468 | 274 m |
| Inżynierska | 63,3 m² | — | 720 000 zł | 11 374 | 594 m |
| Fabryczna | 63,9 m² | 4 | 629 000 zł | 9844 | 977 m |
| okolice ul. Różanej | 62,4 m² | 1 | 810 000 zł | 12 983 | 991 m |
| Krzemieniecka | 60 m² | 2 | 840 000 zł | 14 000 | 1,1 km |
| ul. Stalowowolska | 65 m² | — | 670 000 zł | 10 308 | 1,4 km |
| okolice ul. Tapicerskiej | 63 m² | 3 | 830 000 zł | 13 175 | 1,5 km |
| Okolice Parku Grabiszyńskiego | 71,6 m² | 3 | 810 000 zł | 11 316 | 1,5 km |
| Okolice ul. Sztabowa | 60 m² | 3 | 700 000 zł | 11 667 | 1,5 km |
| okolice ul. rymarska | 78 m² | 1 | 1 130 000 zł | 14 487 | 1,5 km |
Mediana podobnych — 11 667 zł/m²; to mieszkanie — 23 673 zł/m² (+103%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 650 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 650 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.