Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-Y1IIVK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 69 m², piętro 9/10
Mała Góra, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 69 m²
- Piętro
- 9 z 10
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% niższa od mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 408 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 074 zł/m²) za 69 m² wychodzi ok. 902 000 zł — oferta jest o 16% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 11.09.2026 (47 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,6% rocznie brutto.
- 7Ulica MAŁA GÓRA: 12 ofert sprzedaży (mediana 14 462 zł/m²), 30 transakcji w rejestrze (mediana 13 450 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 142 transakcje w 24 miesiące) mediana to 13 074 zł/m², czyli ok. 902 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69 m² | 9 | 759 000 zł | 11 000 | — |
| Mała Góra | 58 m² | 2 | 922 000 zł | 15 897 | 0 m |
| Barbary | 59 m² | 2 | 932 423 zł | 15 804 | 106 m |
| Barbary | 70 m² | 4 | 848 000 zł | 12 114 | 106 m |
| Barbary | 60 m² | 1 | 946 396 zł | 15 773 | 106 m |
| Barbary | 58 m² | 2 | 922 061 zł | 15 898 | 106 m |
| Heleny | 72,4 m² | — | 969 000 zł | 13 380 | 400 m |
| Duża Góra | 58 m² | 1 | 829 000 zł | 14 293 | 505 m |
| Mała Góra | 64 m² | 5 | 899 000 zł | 14 047 | 820 m |
| ul. Telimeny | 79 m² | — | 1 180 000 zł | 14 937 | 878 m |
| ul. Telimeny | 61 m² | — | 750 000 zł | 12 295 | 878 m |
| Drożdżowa | 60,4 m² | — | 826 795 zł | 13 700 | 939 m |
| Drożdżowa | 63,8 m² | — | 848 008 zł | 13 300 | 939 m |
| Drożdżowa | 65,8 m² | — | 867 900 zł | 13 200 | 939 m |
| Drożdżowa | 57,7 m² | — | 772 644 zł | 13 400 | 939 m |
| Drożdżowa | 67,1 m² | — | 918 722 zł | 13 700 | 939 m |
Mediana podobnych — 13 700 zł/m²; to mieszkanie — 11 000 zł/m² (−20%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 759 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 759 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 759 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 759 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.