Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IPEWTO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 69 m², piętro 1/4
Lwowska, Podgórze, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 69 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Podgórze
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-podgorze-lwowska/o) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-podgorze-lwowsk) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 113 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 154 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 283 zł/m²) za 69 m² wychodzi ok. 1 193 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.11.2024 (719 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,5% rocznie brutto.
- 7Ulica LWOWSKA: 6 ofert sprzedaży (mediana 21 137 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 18 519 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 102 transakcje w 24 miesiące) mediana to 17 283 zł/m², czyli ok. 1 193 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69 m² | 1 | 1 458 870 zł | 21 143 | — |
| Lwowska | 71 m² | 0 | 1 270 000 zł | 17 887 | 0 m |
| Lwowska | 73 m² | 1 | 1 550 000 zł | 21 233 | 0 m |
| Józefińska | 81 m² | 0 | 1 719 000 zł | 21 222 | 98 m |
| Kącik | 69 m² | — | 895 000 zł | 12 971 | 181 m |
| Kącik | 60 m² | 2 | 1 800 000 zł | 30 000 | 181 m |
| Dąbrowskiego 16 | 78,7 m² | — | 1 960 000 zł | 24 908 | 238 m |
| Henryka Dąbrowskiego | 63 m² | 1 | 1 520 000 zł | 24 127 | 238 m |
| Dąbrowskiego 16 | 55,9 m² | — | 1 400 000 zł | 25 049 | 238 m |
| Henryka Dąbrowskiego | 70 m² | 2 | 1 730 000 zł | 24 714 | 238 m |
| Henryka Dąbrowskiego | 67 m² | 3 | 1 950 000 zł | 29 105 | 238 m |
| Dąbrowskiego 16 | 69,2 m² | — | 1 730 000 zł | 24 996 | 238 m |
| ul. Jana Henryka Dąbrowskiego | 55,5 m² | 2 | 1 150 000 zł | 20 739 | 366 m |
| ul. Przemysłowa | 72 m² | — | 1 460 000 zł | 20 278 | 374 m |
| Nadwiślańska | 68 m² | 1 | 1 767 740 zł | 26 000 | 388 m |
| Nadwiślańska | 60,5 m² | 1 | 1 481 515 zł | 24 500 | 388 m |
Mediana podobnych — 20 739 zł/m²; to mieszkanie — 21 143 zł/m² (+2%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 458 870 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 458 870 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 458 870 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 458 870 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.