Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-8HZBMO-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 69 m², piętro 2/4
Konstantynowska, Polesie, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 69 m²
- Piętro
- 2 z 4
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Polesie
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/botanic_park_lodz-polesie_61271) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-polesie-konstanty) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-polesie-konstantynow)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 56 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9933 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 247 zł/m²) za 69 m² wychodzi ok. 776 000 zł — oferta jest o 12% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.09.2021 (1881 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2550 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,5% rocznie brutto.
- 7Ulica Konstantynowska: 132 ofert sprzedaży (mediana 10 336 zł/m²), 11 transakcji w rejestrze (mediana 10 633 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 54 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 11 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 247 zł/m², czyli ok. 776 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69 m² | 2 | 683 793 zł | 9910 | — |
| Konstantynowska | 69 m² | 1 | 620 063 zł | 8986 | 0 m |
| Konstantynowska | 69 m² | 1 | 678 160 zł | 9828 | 0 m |
| Konstantynowska | 69 m² | 0 | 685 278 zł | 9932 | 0 m |
| Konstantynowska | 69 m² | 1 | 677 082 zł | 9813 | 0 m |
| Konstantynowska | 63 m² | 1 | 591 666 zł | 9392 | 0 m |
| Konstantynowska | 60 m² | 3 | 612 102 zł | 10 202 | 0 m |
| Konstantynowska | 78 m² | 4 | 954 811 zł | 12 241 | 0 m |
| Konstantynowska | 69 m² | 0 | 686 169 zł | 9945 | 0 m |
| Konstantynowska | 69 m² | 0 | 688 941 zł | 9985 | 0 m |
| Konstantynowska 64c | 68,8 m² | — | 708 434 zł | 10 300 | 0 m |
| Konstantynowska 64c | 62,2 m² | — | 619 288 zł | 9950 | 0 m |
| Konstantynowska 64c | 61,4 m² | — | 607 761 zł | 9900 | 0 m |
| Konstantynowska 64c | 68,9 m² | — | 681 615 zł | 9900 | 0 m |
| Konstantynowska 64c | 68,9 m² | — | 675 416 zł | 9800 | 0 m |
| Konstantynowska | 59 m² | 0 | 579 284 zł | 9818 | 0 m |
Mediana podobnych — 9900 zł/m²; to mieszkanie — 9910 zł/m² (+0%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 683 793 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 683 793 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 683 793 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 7438 zł/m²; III kw. 2025 — 9181 zł/m²; IV kw. 2025 — 8994 zł/m²; I kw. 2026 — 9074 zł/m²; II kw. 2026 — 9617 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.