Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-HMQHT7-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 68,8 m²
Chodkiewicza, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 68,8 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-w-zab)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 18% wyższa od mediany 109 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 797 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 116 zł/m²) za 68,8 m² wychodzi ok. 1 314 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4280 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Chodkiewicza: 13 ofert sprzedaży (mediana 21 818 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 175 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 116 zł/m², czyli ok. 1 314 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68,8 m² | — | 1 600 000 zł | 23 269 | — |
| Wincentego Pola | 65 m² | 1 | 1 380 000 zł | 21 231 | 83 m |
| Wincentego Pola | 63 m² | 2 | 1 100 000 zł | 17 460 | 83 m |
| ul. Wincentego Pola | 65 m² | — | 1 600 000 zł | 24 615 | 83 m |
| al. Ignacego Daszyńskiego | 80,1 m² | — | 1 198 000 zł | 14 949 | 102 m |
| ul. Grzegórzecka | 62,3 m² | 4 | 1 649 000 zł | 26 469 | 168 m |
| ul. Masarska | 58,4 m² | 5 | 1 350 000 zł | 23 120 | 217 m |
| Blachnickiego | 66 m² | — | 1 299 000 zł | 19 682 | 228 m |
| Starowiślna | 71 m² | 3 | 995 000 zł | 14 014 | 555 m |
| Starowiślna | 65 m² | 2 | 1 706 380 zł | 26 252 | 555 m |
| Starowiślna | 58 m² | 6 | 1 150 000 zł | 19 828 | 555 m |
| Starowiślna | 64,5 m² | 2 | 1 150 000 zł | 17 830 | 555 m |
| Hugona Kołłątaja | 81 m² | 1 | 1 499 000 zł | 18 506 | 570 m |
| Bonerowska | 75,8 m² | 3 | 1 499 000 zł | 19 776 | 598 m |
| Dietla | 80,7 m² | 4 | 2 260 000 zł | 27 998 | 638 m |
| Zyblikiewicza | 65,2 m² | 0 | 1 290 000 zł | 19 797 | 662 m |
Mediana podobnych — 25 159 zł/m²; to mieszkanie — 23 269 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 600 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.