Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ZOBWMR-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 69,3 m²
Brochowska, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 69,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuch)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% niższa od mediany 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 721 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 515 zł/m²) za 69,3 m² wychodzi ok. 798 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 56 dni.
- 5Ulica Brochowska: 5 ofert sprzedaży (mediana 10 800 zł/m²).
- 6Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 7 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 69,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 18 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 515 zł/m², czyli ok. 798 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 69,3 m² | — | 727 965 zł | 10 500 | — |
| Brochowska | 61,6 m² | — | 629 000 zł | 10 219 | 0 m |
| ul. Birmańska | 69,9 m² | — | 695 000 zł | 9940 | 639 m |
| Siemianowicka | 71,2 m² | 3 | 860 000 zł | 12 075 | 684 m |
| Opolska | 73 m² | — | 949 000 zł | 13 000 | 686 m |
| Semaforowa | 66,9 m² | 1 | 849 000 zł | 12 689 | 1 km |
| Blizanowicka | 59,7 m² | 1 | 699 850 zł | 11 721 | 1,3 km |
| Chmurna | 68 m² | — | 729 000 zł | 10 721 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 11 721 zł/m²; to mieszkanie — 10 500 zł/m² (−10%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 727 965 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 118 zł/m² z 15 088 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 56 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.