Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GBLRSW-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 68,4 m²
Pilotów 21, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 68,4 m²
- Rynek
- pierwotny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nowe/ogloszenie/pilotow_21_gdansk-zaspa_661297)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 4% wyższa od mediany 12 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 312 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 603 zł/m²) za 68,4 m² wychodzi ok. 1 135 000 zł — oferta jest o 8% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.12.2024 (694 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4200 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,1% rocznie brutto.
- 6Ulica Pilotów: 83 ofert sprzedaży (mediana 17 612 zł/m²), 50 transakcji w rejestrze (mediana 13 867 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 46 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 83 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 603 zł/m², czyli ok. 1 135 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68,4 m² | — | 1 225 697 zł | 17 922 | — |
| Pilotów | 56,3 m² | — | 679 000 zł | 12 060 | 0 m |
| Pilotów | 56,3 m² | — | 819 000 zł | 14 547 | 0 m |
| Pilotów 21 | 73,5 m² | — | 1 272 917 zł | 17 312 | 0 m |
| Pilotów 21 | 68,4 m² | — | 1 183 936 zł | 17 312 | 0 m |
| Pilotów 21 | 76,4 m² | — | 1 255 930 zł | 16 432 | 0 m |
| ul. Pilotów | 76 m² | — | 1 285 000 zł | 16 908 | 0 m |
| Pilotów | 76 m² | 1 | 1 215 615 zł | 15 995 | 0 m |
| Pilotów 21 | 76,4 m² | — | 1 302 600 zł | 17 043 | 0 m |
| Pilotów 21 | 71,6 m² | — | 1 201 403 zł | 16 784 | 0 m |
| ul. Pilotów | 56,3 m² | 7 | 780 000 zł | 13 854 | 186 m |
| ul. Startowa | 66,2 m² | 0 | 749 000 zł | 11 314 | 193 m |
| ul. Pilotów | 66,7 m² | 1 | 949 000 zł | 14 228 | 266 m |
| ul. Pilotów | 56,3 m² | 7 | 729 000 zł | 12 949 | 320 m |
| Startowa | 61 m² | 10 | 799 000 zł | 13 098 | 330 m |
| ul. Startowa | 61,8 m² | 2 | 758 000 zł | 12 265 | 375 m |
Mediana podobnych — 17 434 zł/m²; to mieszkanie — 17 922 zł/m² (+3%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 225 697 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 12 553 zł/m²; I kw. 2025 — 12 532 zł/m²; II kw. 2025 — 12 285 zł/m²; III kw. 2025 — 13 099 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 525 zł/m²; I kw. 2026 — 13 158 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.