Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-W75KFS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 68 m², piętro 1/4
Piaszczysta, Krowodrza, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Krowodrza
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-krowodrza-piaszczy) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-krowodrza-piasz) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 12% niższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (15 008 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 16 401 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 1 115 000 zł — oferta jest o 20% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 4.09.2026 (54 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3100 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,2% rocznie brutto.
- 7Ulica PIASZCZYSTA: 291 ofert sprzedaży (mediana 19 472 zł/m²), 12 transakcji w rejestrze (mediana 16 336 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 483 transakcje w 24 miesiące) mediana to 16 401 zł/m², czyli ok. 1 115 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | 1 | 893 100 zł | 13 134 | — |
| Piaszczysta | 61 m² | — | 842 391 zł | 13 801 | 0 m |
| Piaszczysta | 68,1 m² | — | 1 070 000 zł | 15 712 | 0 m |
| Piaszczysta | 64,5 m² | — | 1 199 999 zł | 18 608 | 0 m |
| Piaszczysta | 54,6 m² | — | 759 218 zł | 13 900 | 0 m |
| Piaszczysta | 65 m² | — | 890 911 zł | 13 700 | 0 m |
| Piaszczysta | 55,6 m² | — | 789 804 zł | 14 200 | 0 m |
| Piaszczysta | 61,1 m² | 1 | 825 255 zł | 13 500 | 0 m |
| ul. Piaszczysta | 55 m² | 1 | 987 726 zł | 17 975 | 84 m |
| Noblistów Polskich | 57,9 m² | — | 799 434 zł | 13 800 | 267 m |
| Noblistów Polskich | 68,1 m² | — | 905 996 zł | 13 300 | 267 m |
| Noblistów Polskich | 57 m² | 3 | 799 434 zł | 14 025 | 267 m |
| Noblistów Polskich | 57 m² | 1 | 805 227 zł | 14 127 | 267 m |
| Noblistów Polskich | 57,9 m² | — | 805 227 zł | 13 900 | 267 m |
| Rybałtowska | 63 m² | 0 | 965 124 zł | 15 319 | 312 m |
| Rybałtowska | 63 m² | 1 | 959 025 zł | 15 223 | 312 m |
Mediana podobnych — 15 453 zł/m²; to mieszkanie — 13 134 zł/m² (−15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 893 100 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 893 100 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 893 100 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.