Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-5IZF3T-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 67,5 m², piętro 2
ul. Olimpijska, Orunia Górna - Gdańsk Południe, Gdańsk
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 67,5 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2015
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Orunia Górna - Gdańsk Południe
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-gdansk-ujescisko-losto) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-gdansk-ujescisko-lostowic) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-gdansk-ul-olimpijska-6) · Nieruchomości-online (gdansk.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-kuchnia-z-okn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% wyższa od mediany 39 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 738 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 431 zł/m²) za 67,5 m² wychodzi ok. 772 000 zł — oferta jest o 22% wyżej.
- 3W mieście Gdańsk ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 18% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 2.07.2026 (118 dni); połowa ogłoszeń w mieście Gdańsk wisi dłużej niż 58 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 7Ulica Olimpijska: 10 ofert sprzedaży (mediana 10 759 zł/m²), 29 transakcji w rejestrze (mediana 10 693 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Gdańsk: mediana 12 686 zł/m² z 7171 aktów za 12 miesięcy, +4% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 67,5 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 148 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 431 zł/m², czyli ok. 772 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 67,5 m² | 2 | 945 000 zł | 14 000 | — |
| ul. Wielkopolska | 67,9 m² | 1 | 919 000 zł | 13 545 | 126 m |
| Kielasa | 66,5 m² | — | 629 000 zł | 9459 | 177 m |
| Tenisowa | 65 m² | — | 773 500 zł | 11 900 | 206 m |
| Ofiar Grudnia '70 | 67,3 m² | 0 | 1 140 000 zł | 16 944 | 209 m |
| ul. Wielopolska 66 | 61,7 m² | 4 | 634 590 zł | 10 288 | 242 m |
| Olimpijska | 66 m² | 0 | 689 000 zł | 10 439 | 420 m |
| Wielkopolska | 57 m² | 3 | 790 000 zł | 13 860 | 622 m |
| ul. Wielkopolska | 62 m² | — | 890 000 zł | 14 355 | 622 m |
| Wielkopolska | 61 m² | 2 | 819 000 zł | 13 426 | 622 m |
| Wielkopolska | 58,7 m² | — | 756 200 zł | 12 876 | 622 m |
| Wielkopolska | 68 m² | 0 | 722 770 zł | 10 629 | 622 m |
| Wielkopolska | 60 m² | — | 616 000 zł | 10 267 | 622 m |
| Wielkopolska | 61 m² | 4 | 634 590 zł | 10 403 | 622 m |
| Wielkopolska | 56 m² | 0 | 731 300 zł | 13 059 | 622 m |
| Wielkopolska | 58 m² | 2 | 756 200 zł | 13 038 | 622 m |
Mediana podobnych — 11 930 zł/m²; to mieszkanie — 14 000 zł/m² (+17%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 945 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 945 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 945 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 945 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Gdańsk
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 686 zł/m² (7171 transakcji); połowa transakcji między 11 076 zł/m² a 15 502 zł/m²; +4% rok do roku.
- Rynek wtórny 13 140 zł/m², pierwotny 12 111 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 921 zł/m² z 9234 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 58 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 12 766 zł/m²; I kw. 2025 — 13 013 zł/m²; II kw. 2025 — 13 028 zł/m²; III kw. 2025 — 13 131 zł/m²; IV kw. 2025 — 13 094 zł/m²; I kw. 2026 — 13 502 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.