Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-XFYSXV-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 68 m²
Koncertowa, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie-w-bloku-mieszkal) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 6% niższa od mediany 41 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (14 932 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 15 751 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 1 071 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.06.2026 (147 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Nieruchomości-online, Domiporta), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4500 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Koncertowa: 4 ofert sprzedaży (mediana 14 128 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 45 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 461 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 751 zł/m², czyli ok. 1 071 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | — | 950 000 zł | 13 971 | — |
| Koncertowa | 63 m² | 7 | 749 000 zł | 11 889 | 0 m |
| Koncertowa | 63 m² | — | 900 000 zł | 14 286 | 0 m |
| ul. Koncertowa | 63 m² | 5 | 999 000 zł | 15 857 | 42 m |
| Symfonii | 67 m² | 2 | 999 999 zł | 14 925 | 223 m |
| Aleja Komisji Edukacji Narodowej | 80,9 m² | 9 | 1 770 000 zł | 21 892 | 345 m |
| Wokalna | 63,3 m² | 6 | 980 000 zł | 15 494 | 379 m |
| ul. Okaryny | 64 m² | — | 1 152 000 zł | 18 000 | 389 m |
| Stokłosy | 63,4 m² | — | 899 000 zł | 14 180 | 448 m |
| Aleja Komisji Edukacji Narodowej | 70 m² | 3 | 1 463 000 zł | 20 900 | 462 m |
| Stokłosy | 61,8 m² | 1 | 859 000 zł | 13 900 | 495 m |
| Jana Sebastiana Bacha | 57,9 m² | — | 868 000 zł | 14 991 | 539 m |
| Ursynów | 73,6 m² | 2 | 1 099 000 zł | 14 932 | 577 m |
| Wiolinowa | 58 m² | — | 950 000 zł | 16 379 | 592 m |
| Wiolinowa | 58 m² | 0 | 850 000 zł | 14 655 | 592 m |
| ul. Zamiany | 61 m² | 5 | 1 050 000 zł | 17 213 | 621 m |
Mediana podobnych — 15 250 zł/m²; to mieszkanie — 13 971 zł/m² (−8%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 950 000 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 950 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 409 zł/m² z 23 467 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.