Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AD0FLS-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 68 m²
Jerzego Bajana, Fabryczna, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Fabryczna
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-fabryczna-jerzego) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-fabryczna-jerz)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 26% wyższa od mediany 64 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 409 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 14 363 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 977 000 zł — oferta jest o 0% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 24.09.2026 (34 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica Jerzego Bajana: 7 ofert sprzedaży (mediana 11 250 zł/m²), 8 transakcji w rejestrze (mediana 10 985 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 26 transakcji w 24 miesiące) mediana to 14 363 zł/m², czyli ok. 977 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | — | 979 000 zł | 14 397 | — |
| ul. Bajana Jerzego | 63 m² | 2 | 675 000 zł | 10 714 | 85 m |
| Ludwika Idzikowskiego | 57 m² | 2 | 940 000 zł | 16 491 | 316 m |
| Sterowcowa | 61 m² | 3 | 649 000 zł | 10 639 | 336 m |
| Szybowcowa | 64 m² | 1 | 810 000 zł | 12 656 | 356 m |
| okolice ul. Balonowej | 63,3 m² | 1 | 770 000 zł | 12 164 | 379 m |
| okolice ul. Eugeniusza Horbaczewskiego | 60 m² | 5 | 700 000 zł | 11 667 | 415 m |
| okolice. bulwar dedala | 71 m² | 1 | 970 000 zł | 13 662 | 415 m |
| okolice ul. Bystrzyckiej | 60,5 m² | 5 | 615 000 zł | 10 165 | 415 m |
| okolice ul. bulwar Dedala | 63,6 m² | 4 | 769 000 zł | 12 091 | 415 m |
| okolice ul. Fabrycznej | 58,2 m² | 1 | 590 000 zł | 10 138 | 415 m |
| okolice Ul. Drzewieckiego | 80 m² | 0 | 795 000 zł | 9938 | 415 m |
| ul. Franciszka Hynka | 64 m² | — | 628 000 zł | 9813 | 434 m |
| Balonowa | 61 m² | — | 579 000 zł | 9492 | 496 m |
| Balonowa | 77 m² | 1 | 919 000 zł | 11 935 | 496 m |
| ul. Balonowa | 77 m² | — | 985 000 zł | 12 792 | 496 m |
Mediana podobnych — 11 889 zł/m²; to mieszkanie — 14 397 zł/m² (+21%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 979 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 979 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.