Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MROL1Y-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 68 m², piętro 5/11
Erazma Jerzmanowskiego, Bieżanów-Prokocim, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 68 m²
- Piętro
- 5 z 11
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Bieżanów-Prokocim
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-prokocim-ul-erazma-jerzmanow) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-krakow-biezanow-prokocim-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-krakow-biezanow-prokoc) · Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-oddzielna-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 40 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (13 408 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 13 300 zł/m²) za 68 m² wychodzi ok. 904 000 zł — oferta jest o 1% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 19.10.2026 (9 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Adresowo, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2950 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,9% rocznie brutto.
- 7Ulica ERAZMA JERZMANOWSKIEGO: 7 ofert sprzedaży (mediana 13 221 zł/m²), 43 transakcje w rejestrze (mediana 13 696 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 48 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 68 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 230 transakcji w 24 miesiące) mediana to 13 300 zł/m², czyli ok. 904 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 68 m² | 5 | 899 000 zł | 13 221 | — |
| Erazma Jerzmanowskiego | 72 m² | 5 | 1 375 980 zł | 19 111 | 0 m |
| Erazma Jerzmanowskiego | 67 m² | 8 | 830 000 zł | 12 388 | 0 m |
| Podłęska | 62,5 m² | — | 800 000 zł | 12 800 | 361 m |
| Kurczaba | 60,1 m² | — | 699 000 zł | 11 631 | 383 m |
| Jana Kurczaba | 55 m² | 3 | 719 000 zł | 13 073 | 383 m |
| Jana Kurczaba | 68 m² | 0 | 698 500 zł | 10 272 | 383 m |
| Kurczaba | 59,8 m² | — | 730 000 zł | 12 207 | 383 m |
| Jana Kurczaba | 57 m² | 4 | 719 000 zł | 12 614 | 383 m |
| Jana Kurczaba | 55 m² | 4 | 680 000 zł | 12 364 | 383 m |
| Aleksandry | 65 m² | 0 | 815 000 zł | 12 539 | 416 m |
| Aleksandry | 61,1 m² | — | 718 000 zł | 11 753 | 416 m |
| Aleksandry | 69 m² | 4 | 990 000 zł | 14 348 | 416 m |
| Marii Orwid | 58 m² | 1 | 972 840 zł | 16 773 | 469 m |
| Marii Orwid | 61 m² | 1 | 909 633 zł | 14 912 | 469 m |
| Marii Orwid | 63 m² | 5 | 1 082 772 zł | 17 187 | 469 m |
Mediana podobnych — 14 900 zł/m²; to mieszkanie — 13 221 zł/m² (−11%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 899 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 899 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.