Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-GWODJD-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 67,6 m²
Chopina, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 67,6 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-aneksem-kuchenny)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 8% wyższa od mediany 146 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (17 158 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 15 734 zł/m²) za 67,6 m² wychodzi ok. 1 063 000 zł — oferta jest o 18% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (0 dni); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,8% rocznie brutto.
- 6Ulica FRYDERYKA CHOPINA: 9 ofert sprzedaży (mediana 16 222 zł/m²), 17 transakcji w rejestrze (mediana 17 207 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 67,6 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 57 transakcji w 24 miesiące) mediana to 15 734 zł/m², czyli ok. 1 063 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 67,6 m² | — | 1 250 000 zł | 18 502 | — |
| Fryderyka Chopina | 56 m² | 0 | 990 000 zł | 17 679 | 0 m |
| Juliusza Lea | 67 m² | 1 | 1 547 000 zł | 23 090 | 334 m |
| Juliusza Lea | 58 m² | 6 | 770 000 zł | 13 276 | 334 m |
| Juliusza Lea | 58 m² | 2 | 1 202 530 zł | 20 733 | 334 m |
| Juliusza Lea | 70 m² | 3 | 1 199 000 zł | 17 129 | 334 m |
| Juliusza Lea | 58 m² | 1 | 1 120 000 zł | 19 310 | 334 m |
| Chocimska | 67,4 m² | — | 1 547 000 zł | 22 959 | 335 m |
| Chocimska | 80 m² | 2 | 643 000 zł | 8038 | 335 m |
| Ojcowska | 57,9 m² | 2 | 930 000 zł | 16 068 | 376 m |
| Józefitów | 67 m² | 0 | 999 000 zł | 14 910 | 432 m |
| ul. Nowowiejska | 60 m² | — | 949 000 zł | 15 817 | 439 m |
| Królewska | 57 m² | 1 | 1 087 000 zł | 19 070 | 450 m |
| ul. Kazimierza Wielkiego | 56,6 m² | 1 | 810 000 zł | 14 301 | 489 m |
| Aleja Kijowska | 63,3 m² | — | 1 360 242 zł | 21 499 | 527 m |
| Aleja Kijowska | 56,4 m² | — | 1 257 664 zł | 22 299 | 527 m |
Mediana podobnych — 21 591 zł/m²; to mieszkanie — 18 502 zł/m² (−14%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 250 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.