Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-3PSQI5-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 67,3 m², parter
Szwoleżerów, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 67,3 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-szwo) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-s) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,na-sprzedaz/2662)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 53% wyższa od mediany 28 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (27 226 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 17 657 zł/m²) za 67,3 m² wychodzi ok. 1 187 000 zł — oferta jest o 136% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.02.2026 (267 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 6000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 2,6% rocznie brutto.
- 7Ulica Szwoleżerów: 4 ofert sprzedaży (mediana 31 750 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 51 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 67,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 17 657 zł/m², czyli ok. 1 187 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 67,3 m² | 0 | 2 799 000 zł | 41 621 | — |
| 29 Listopada | 67,3 m² | — | 2 800 000 zł | 41 636 | 79 m |
| Suligowskiego | 67,3 m² | 4 | 1 270 000 zł | 18 868 | 504 m |
| ul. Czerniakowska | 57 m² | 3 | 890 000 zł | 15 614 | 573 m |
| Nowosielecka | 64,3 m² | 3 | 1 285 000 zł | 19 984 | 574 m |
| Podchorążych 39 | 61,7 m² | — | 1 062 000 zł | 17 207 | 793 m |
| Podchorążych | 56 m² | 0 | 1 098 000 zł | 19 607 | 881 m |
| Podchorążych | 69,6 m² | 2 | 2 191 140 zł | 31 500 | 881 m |
| Czerniakowska | 57 m² | 5 | 740 000 zł | 12 983 | 890 m |
| Czerniakowska | 57,2 m² | — | 944 000 zł | 16 504 | 890 m |
| Czerniakowska | 57 m² | 4 | 800 000 zł | 14 035 | 890 m |
| Czerniakowska | 57 m² | 4 | 924 000 zł | 16 211 | 890 m |
| Czerniakowska | 78,6 m² | 3 | 915 000 zł | 11 637 | 890 m |
| Czerniakowska | 57 m² | 4 | 820 000 zł | 14 386 | 890 m |
| Czerniakowska | 57,3 m² | — | 820 000 zł | 14 311 | 890 m |
| Czerniakowska | 67,3 m² | 0 | 995 000 zł | 14 785 | 890 m |
Mediana podobnych — 22 500 zł/m²; to mieszkanie — 41 621 zł/m² (+85%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 799 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 2 799 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.