Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL--CQ2A9-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 67,4 m², piętro 1/4
ul. Plac Wolności, Śródmieście, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 67,4 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rok budowy
- 1920
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-srodmiescie-plac-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-srodmiescie-plac-wol) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-plac-wolnosci-) · Nieruchomości-online (lodz.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,z-aneksem-kuchenn)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 30% niższa od mediany 73 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9714 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 7638 zł/m²) za 67,4 m² wychodzi ok. 515 000 zł — oferta jest o 11% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 12.02.2025 (623 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 5 portalach (Domiporta, Morizon, Gratka, Gethome, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 8,5% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Plac Wolności: 2 ofert sprzedaży (mediana 5790 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 67,4 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 17 transakcji w 24 miesiące) mediana to 7638 zł/m², czyli ok. 515 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 67,4 m² | 1 | 459 000 zł | 6810 | — |
| ul. Pomorska 9 | 67,3 m² | 2 | 1 095 318 zł | 16 280 | 154 m |
| Wschodnia | 79 m² | 1 | 649 000 zł | 8215 | 231 m |
| Północna | 73 m² | — | 547 000 zł | 7493 | 287 m |
| Północna | 55 m² | 3 | 548 000 zł | 9964 | 287 m |
| Rewolucji 1905 r. | 64,5 m² | — | 670 000 zł | 10 388 | 417 m |
| Rewolucji 1905 r. | 64 m² | 1 | 670 000 zł | 10 469 | 417 m |
| Rewolucji 1905 r. | 63,6 m² | — | 679 000 zł | 10 683 | 417 m |
| Rewolucji 1905 r. | 63 m² | 4 | 679 000 zł | 10 778 | 417 m |
| ul. Rewolucji 1905 r. | 78,5 m² | 2 | 675 360 zł | 8603 | 441 m |
| Próchnika | 60,2 m² | — | 610 000 zł | 10 133 | 445 m |
| ul. Legionów | 69 m² | 1 | 320 000 zł | 4638 | 496 m |
| ul. Lutomierska | 77,9 m² | 3 | 449 000 zł | 5766 | 577 m |
| Kościelna | 80,5 m² | — | 585 000 zł | 7267 | 634 m |
| ul. Adama Próchnika | 77,6 m² | 1 | 407 000 zł | 5244 | 670 m |
| ul. Stefana Jaracza | 69 m² | — | 990 000 zł | 14 348 | 739 m |
Mediana podobnych — 11 300 zł/m²; to mieszkanie — 6810 zł/m² (−40%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 459 000 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 459 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 459 000 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 459 000 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 459 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.