Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-IB2KJU-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 67,3 m²
Nałęczowska, Lublin
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 67,3 m²
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Nieruchomości-online (lublin.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 18 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (9968 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 787 zł/m²) za 67,3 m² wychodzi ok. 861 000 zł — oferta jest o 23% niżej.
- 3W mieście Lublin ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 4% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 1.07.2026 (119 dni); połowa ogłoszeń w mieście Lublin wisi dłużej niż 33 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Domiporta, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2700 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4,9% rocznie brutto.
- 7Ulica Nałęczowska: 86 ofert sprzedaży (mediana 10 246 zł/m²), 38 transakcji w rejestrze (mediana 12 868 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Lublin: mediana 9966 zł/m² z 2018 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 57 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 67,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 56 transakcji w 24 miesiące) mediana to 12 787 zł/m², czyli ok. 861 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 67,3 m² | — | 666 369 zł | 9900 | — |
| Nałęczowska | 72 m² | 3 | 707 130 zł | 9821 | 0 m |
| Nałęczowska | 68,8 m² | — | 881 024 zł | 12 800 | 0 m |
| Nałęczowska | 64 m² | 1 | 736 345 zł | 11 505 | 0 m |
| Nałęczowska | 64 m² | 4 | 646 703 zł | 10 105 | 0 m |
| Nałęczowska | 67 m² | 3 | 666 468 zł | 9947 | 0 m |
| Nałęczowska | 67,6 m² | — | 676 300 zł | 10 000 | 0 m |
| Nałęczowska | 67,3 m² | — | 666 468 zł | 9900 | 0 m |
| Nałęczowska | 65 m² | 6 | 658 116 zł | 10 125 | 0 m |
| Nałęczowska | 64 m² | 2 | 655 758 zł | 10 246 | 0 m |
| Nałęczowska | 62,1 m² | 7 | 633 420 zł | 10 200 | 0 m |
| Nałęczowska | 64,3 m² | — | 655 758 zł | 10 200 | 0 m |
| ul. Nałęczowska | 55 m² | — | 850 000 zł | 15 455 | 0 m |
| Nałęczowska | 69,3 m² | 2 | 684 288 zł | 9876 | 0 m |
| Nałęczowska | 73 m² | — | 722 502 zł | 9900 | 0 m |
| ul. Morwowa 5 | 65,7 m² | 4 | 788 280 zł | 12 000 | 104 m |
Mediana podobnych — 9984 zł/m²; to mieszkanie — 9900 zł/m² (−1%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 666 369 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 666 369 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Lublin
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9966 zł/m² (2018 transakcji); połowa transakcji między 8487 zł/m² a 11 726 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 9967 zł/m², pierwotny 9694 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 638 zł/m² z 2892 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 33 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 9835 zł/m²; II kw. 2025 — 9959 zł/m²; III kw. 2025 — 10 065 zł/m²; IV kw. 2025 — 9750 zł/m²; I kw. 2026 — 9887 zł/m²; II kw. 2026 — 10 036 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.