Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-G8RW1A-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 67,1 m², piętro 1
Mariana Zdziechowskiego, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 67,1 m²
- Piętro
- 1
- Rok budowy
- 2023
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-mokotow-maria) · Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-mokotow-mariana-) · Nieruchomości-online (warszawa.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m4,z-aneksem-kuc)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² na poziomie mediany 14 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (26 108 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 18 024 zł/m²) za 67,1 m² wychodzi ok. 1 210 000 zł — oferta jest o 44% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 18.06.2026 (132 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Morizon, Domiporta, Gratka, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 5400 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Mariana Zdziechowskiego: 26 ofert sprzedaży (mediana 26 821 zł/m²), 23 transakcje w rejestrze (mediana 24 691 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 67,1 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 162 transakcje w 24 miesiące) mediana to 18 024 zł/m², czyli ok. 1 210 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 67,1 m² | 1 | 1 745 640 zł | 26 000 | — |
| Mariana Zdziechowskiego | 62,2 m² | 2 | 1 611 000 zł | 25 905 | 0 m |
| Zdziechowskiego | 62,7 m² | — | 1 643 000 zł | 26 217 | 52 m |
| Zdziechowskiego | 67,1 m² | — | 1 745 000 zł | 25 991 | 52 m |
| Mariana Zdziechowskiego | 68 m² | 1 | 1 985 000 zł | 29 191 | 52 m |
| Zdziechowskiego | 66,8 m² | 6 | 2 599 000 zł | 38 919 | 52 m |
| Zdziechowskiego | 68,7 m² | — | 1 985 000 zł | 28 911 | 52 m |
| Zdziechowskiego | 69,6 m² | — | 1 983 030 zł | 28 500 | 52 m |
| Mariana Zdziechowskiego | 69 m² | 4 | 1 983 030 zł | 28 740 | 52 m |
| Mariana Zdziechowskiego | 62 m² | 1 | 1 643 000 zł | 26 500 | 52 m |
| ul. Mariana Zdziechowskiego | 62 m² | 2 | 1 599 000 zł | 25 790 | 90 m |
| Woronicza | 68 m² | — | 1 749 000 zł | 25 721 | 474 m |
| Wołoska | 72,6 m² | 2 | 1 389 419 zł | 19 138 | 676 m |
| Wołoska | 58,7 m² | 1 | 1 314 931 zł | 22 412 | 676 m |
| Wołoska | 65,5 m² | — | 1 520 000 zł | 23 220 | 699 m |
| Mokotów | 76 m² | — | 1 899 000 zł | 24 987 | 741 m |
Mediana podobnych — 22 706 zł/m²; to mieszkanie — 26 000 zł/m² (+15%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 745 640 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 1 745 640 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.