Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-AS48JG-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65,7 m², parter
Żmudzka, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65,7 m²
- Piętro
- parter
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Domiporta (domiporta.pl/nieruchomosci/sprzedam-mieszkanie-trzypokojowe-) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-wroclaw-psie-pole-zmudzka) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-wroclaw-psie-pole-zmud) · Nieruchomości-online (wroclaw.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,m3,przy-lesie/270)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 9% wyższa od mediany 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 467 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 11 007 zł/m²) za 65,7 m² wychodzi ok. 723 000 zł — oferta jest o 23% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 8.10.2026 (20 dni); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Mieszkanie jest na 4 portalach (Domiporta, Gratka, Morizon, Nieruchomości-online), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 4% rocznie brutto.
- 7Ulica ul. Żmudzka: 4 ofert sprzedaży (mediana 12 702 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 17 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65,7 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 10 transakcji w 24 miesiące) mediana to 11 007 zł/m², czyli ok. 723 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65,7 m² | 0 | 889 999 zł | 13 555 | — |
| okolice ul. Litewskiej | 57,8 m² | 0 | 690 000 zł | 11 938 | 57 m |
| okolice ul. Kiełczowskiej | 67 m² | 4 | 849 000 zł | 12 672 | 62 m |
| ul. Żmudzka | 60 m² | 0 | 748 000 zł | 12 467 | 63 m |
| ul. Żmudzka | 65,7 m² | 0 | 850 000 zł | 12 938 | 146 m |
| Kurlandzka | 68,1 m² | 2 | 920 000 zł | 13 506 | 399 m |
| Nowogródzka | 57 m² | 2 | 797 900 zł | 13 998 | 488 m |
| Nowogródzka | 71,1 m² | — | 920 000 zł | 12 938 | 488 m |
| Kiełczowska | 63 m² | 6 | 580 000 zł | 9206 | 543 m |
| Grodzieńska | 61,7 m² | 0 | 835 000 zł | 13 538 | 603 m |
| okolice ul. Poleskiej | 54 m² | 6 | 520 000 zł | 9630 | 666 m |
| okolice ul. Kurlandzkiej | 62 m² | 0 | 785 000 zł | 12 661 | 797 m |
| Psie Pole | 55,2 m² | 1 | 590 110 zł | 10 687 | 909 m |
| Psie Pole | 62 m² | 0 | 890 000 zł | 14 355 | 1,1 km |
| Gorlicka | 67 m² | — | 799 999 zł | 11 940 | 1,3 km |
| Okolica Lotniczych Zakładów Naukowych | 75 m² | 1 | 799 999 zł | 10 667 | 1,4 km |
Mediana podobnych — 12 467 zł/m²; to mieszkanie — 13 555 zł/m² (+9%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Domiporta | dodane | 889 999 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 889 999 zł |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 889 999 zł |
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 889 999 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.