Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-JRSWAK-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 66 m², piętro 2/6
Plac Konstytucji, Śródmieście, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
- Piętro
- 2 z 6
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-srodmiescie-p) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-srodmiescie-plac)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 34% wyższa od mediany 16 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (28 328 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 22 607 zł/m²) za 66 m² wychodzi ok. 1 492 000 zł — oferta jest o 67% wyżej.
- 3W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.12.2025 (329 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 7000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica pl. Konstytucji: 16 ofert sprzedaży (mediana 20 777 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 23 219 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 43 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 122 transakcje w 24 miesiące) mediana to 22 607 zł/m², czyli ok. 1 492 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | 2 | 2 499 000 zł | 37 864 | — |
| Plac Konstytucji | 66,6 m² | — | 2 499 000 zł | 37 523 | 0 m |
| Plac Konstytucji | 70 m² | 3 | 2 500 000 zł | 35 714 | 82 m |
| Marszałkowska | 77,2 m² | 3 | 1 999 000 zł | 25 884 | 151 m |
| Natolińska | 64 m² | 5 | 1 885 000 zł | 29 453 | 236 m |
| Chopina | 77,3 m² | 4 | 1 985 000 zł | 25 679 | 244 m |
| Śniadeckich | 77,6 m² | — | 1 900 000 zł | 24 478 | 254 m |
| ul. Śniadeckich | 77 m² | 5 | 1 900 000 zł | 24 675 | 264 m |
| Wilcza | 70,8 m² | 4 | 1 590 000 zł | 22 458 | 329 m |
| Wilcza | 63,5 m² | — | 1 320 000 zł | 20 787 | 329 m |
| ul. Wilcza | 60 m² | — | 1 550 000 zł | 25 833 | 329 m |
| Lwowska | 75 m² | 2 | 2 336 000 zł | 31 147 | 339 m |
| Aleja Wyzwolenia | 59,6 m² | — | 1 192 000 zł | 20 003 | 359 m |
| Aleja Wyzwolenia | 65 m² | 5 | 1 885 000 zł | 29 009 | 359 m |
| Aleja Wyzwolenia | 67,2 m² | 1 | 1 700 000 zł | 25 298 | 385 m |
| Marszałkowska | 60,9 m² | — | 1 399 000 zł | 22 957 | 431 m |
Mediana podobnych — 23 779 zł/m²; to mieszkanie — 37 864 zł/m² (+59%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 2 499 000 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 2 499 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 16 935 zł/m²; I kw. 2025 — 16 519 zł/m²; II kw. 2025 — 16 350 zł/m²; III kw. 2025 — 16 413 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 459 zł/m²; I kw. 2026 — 16 448 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.