Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-0BQYFZ-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65,8 m², piętro 2
ul. Piotrkowska, Górna, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65,8 m²
- Piętro
- 2
- Rok budowy
- 2026
- Rynek
- wtórny
- Dzielnica
- Górna
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-gorna-piotrkowska) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-gorna-piotrkowska/ob) · Gethome (gethome.pl/oferta/sprzedam-mieszkanie-lodz-ul-piotrkowska-66)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 10% wyższa od mediany 62 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (8938 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 815 zł/m²) za 65,8 m² wychodzi ok. 712 000 zł — oferta jest o 9% niżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 3.10.2026 (25 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 3 portalach (Morizon, Gratka, Gethome), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2900 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Piotrkowska: 103 ofert sprzedaży (mediana 8578 zł/m²), 46 transakcji w rejestrze (mediana 7689 zł/m², rynek wtórny).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 58 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65,8 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 74 transakcje w 24 miesiące) mediana to 10 815 zł/m², czyli ok. 712 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65,8 m² | 2 | 648 914 zł | 9857 | — |
| Górna | 66 m² | 2 | 653 674 zł | 9910 | 82 m |
| Wólczańska | 69,4 m² | — | 720 000 zł | 10 382 | 247 m |
| Wólczańska | 68 m² | 5 | 661 831 zł | 9733 | 247 m |
| Wólczańska | 69 m² | 1 | 643 724 zł | 9329 | 247 m |
| Wólczańska | 69 m² | 0 | 599 420 zł | 8687 | 247 m |
| Wólczańska | 69 m² | 3 | 649 258 zł | 9410 | 247 m |
| Wólczańska | 69 m² | 2 | 641 979 zł | 9304 | 247 m |
| Wólczańska | 69 m² | 2 | 646 722 zł | 9373 | 247 m |
| Wólczańska | 69 m² | 0 | 594 432 zł | 8615 | 247 m |
| Wólczańska | 69 m² | 3 | 651 796 zł | 9446 | 247 m |
| Wólczańska | 69 m² | 4 | 661 580 zł | 9588 | 247 m |
| Wólczańska | 69 m² | 2 | 643 095 zł | 9320 | 247 m |
| Wólczańska | 58 m² | 1 | 550 000 zł | 9483 | 247 m |
| Wólczańska | 69,1 m² | — | 455 000 zł | 6582 | 247 m |
| Wólczańska | 68 m² | 5 | 660 000 zł | 9706 | 247 m |
Mediana podobnych — 9483 zł/m²; to mieszkanie — 9857 zł/m² (+4%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 648 914 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 648 914 zł |
| 27.10.2026 | Gethome | dodane | 648 914 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.