Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-QDHIR_-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 66,3 m²
Osiedle Ogrodowe, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 66,3 m²
Ogłoszenia: Nieruchomości-online (krakow.nieruchomosci-online.pl/mieszkanie,z-oddzielna-kuchni)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 20% niższa od mediany 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (12 275 zł/m²) — i nie wyższa niż ceny transakcyjne obok: to okazja.
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 12 970 zł/m²) za 66,3 m² wychodzi ok. 860 000 zł — oferta jest o 25% niżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3000 zł miesięcznie — przy tej cenie to 5,5% rocznie brutto.
- 6Ulica os. OGRODOWE: 9 ofert sprzedaży (mediana 15 968 zł/m²), 28 transakcji w rejestrze (mediana 13 321 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 25 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66,3 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 64 transakcje w 24 miesiące) mediana to 12 970 zł/m², czyli ok. 860 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66,3 m² | — | 649 000 zł | 9786 | — |
| os. Na Skarpie | 63,1 m² | 2 | 839 000 zł | 13 296 | 174 m |
| Osiedle Hutnicze | 64 m² | — | 779 000 zł | 12 172 | 237 m |
| Osiedle Centrum A | 64 m² | — | 599 000 zł | 9359 | 259 m |
| Osiedle Centrum A | 64,4 m² | — | 610 000 zł | 9475 | 259 m |
| os. Na Skarpie | 70 m² | — | 780 000 zł | 11 143 | 363 m |
| Osiedle Na Skarpie | 65 m² | — | 960 000 zł | 14 769 | 363 m |
| os. Centrum E | 61,2 m² | 5 | 775 000 zł | 12 655 | 363 m |
| Wandy | 74,6 m² | — | 700 000 zł | 9390 | 401 m |
| Nowa Huta | 62,5 m² | 1 | 799 000 zł | 12 784 | 489 m |
| osiedle Willowe | 63 m² | — | 850 000 zł | 13 492 | 521 m |
| os. Szkolne | 66 m² | — | 849 000 zł | 12 864 | 593 m |
| Osiedle Centrum C | 60,1 m² | — | 795 000 zł | 13 221 | 630 m |
| ul. Osiedle Słoneczne | 60,4 m² | 3 | 830 000 zł | 13 742 | 673 m |
| Osiedle Centrum D | 73,3 m² | — | 900 000 zł | 12 275 | 708 m |
| os. Centrum D | 64 m² | — | 950 000 zł | 14 844 | 708 m |
Mediana podobnych — 12 784 zł/m²; to mieszkanie — 9786 zł/m² (−23%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Nieruchomości-online | dodane | 649 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.