Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-MQ7KC--20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 66 m²
ul. Henryka Sienkiewicza, Śródmieście, Wrocław
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-wroclaw-srodmiescie-ul-henryka-sien)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 59% wyższa od mediany 29 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (11 921 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 10 605 zł/m²) za 66 m² wychodzi ok. 700 000 zł — oferta jest o 78% wyżej.
- 3W mieście Wrocław ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Wrocław wisi dłużej niż 55 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 3820 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,7% rocznie brutto.
- 6Ulica Henryka Sienkiewicza: 26 ofert sprzedaży (mediana 11 940 zł/m²), 18 transakcji w rejestrze (mediana 10 638 zł/m², rynek wtórny).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Wrocław: mediana 12 740 zł/m² z 7709 aktów za 12 miesięcy, +3% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 59 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 81 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 605 zł/m², czyli ok. 700 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | — | 1 249 000 zł | 18 924 | — |
| Henryka Sienkiewicza | 71 m² | 2 | 849 000 zł | 11 958 | 0 m |
| Henryka Sienkiewicza | 71 m² | 4 | 699 000 zł | 9845 | 0 m |
| Henryka Sienkiewicza | 68 m² | 2 | 1 319 000 zł | 19 397 | 0 m |
| Henryka Sienkiewicza | 73,6 m² | 6 | 1 585 300 zł | 21 534 | 0 m |
| Henryka Sienkiewicza | 69,8 m² | 1 | 730 000 zł | 10 459 | 0 m |
| ul. Henryka Sienkiewicza | 71 m² | — | 900 000 zł | 12 676 | 0 m |
| Henryka Sienkiewicza | 62 m² | 3 | 750 000 zł | 12 097 | 0 m |
| Sienkiewicza | 68,7 m² | 3 | 819 000 zł | 11 921 | 0 m |
| Sienkiewicza | 76,7 m² | 5 | 1 499 000 zł | 19 546 | 0 m |
| Sienkiewicza | 77 m² | — | 779 000 zł | 10 117 | 0 m |
| Henryka Sienkiewicza | 62,2 m² | 1 | 842 000 zł | 13 541 | 124 m |
| okolice ul. nowowiejskiej | 64 m² | 1 | 610 000 zł | 9531 | 129 m |
| Piastowska | 61,1 m² | — | 740 000 zł | 12 103 | 132 m |
| Piastowska | 57,3 m² | — | 839 000 zł | 14 632 | 132 m |
| ul. Henryka Sienkiewicza | 71,7 m² | 4 | 700 000 zł | 9762 | 180 m |
Mediana podobnych — 12 103 zł/m²; to mieszkanie — 18 924 zł/m² (+56%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 249 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Wrocław
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 12 740 zł/m² (7709 transakcji); połowa transakcji między 11 160 zł/m² a 14 595 zł/m²; +3% rok do roku.
- Rynek wtórny 12 541 zł/m², pierwotny 12 929 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 14 128 zł/m² z 14 935 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 55 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 14 740 zł/m²; I kw. 2025 — 12 609 zł/m²; II kw. 2025 — 12 349 zł/m²; III kw. 2025 — 12 450 zł/m²; IV kw. 2025 — 12 681 zł/m²; I kw. 2026 — 12 277 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.