Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-UWR8GA-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 66 m², piętro 1/4
Generała Stanisława Maczka, Łódź
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
- Piętro
- 1 z 4
- Rynek
- wtórny
Ogłoszenia: Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-lodz-generala-stanisla) · Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-lodz-generala-stanislawa-)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 43% wyższa od mediany 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (10 400 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~2,4 km, 10 457 zł/m²) za 66 m² wychodzi ok. 690 000 zł — oferta jest o 43% wyżej.
- 3W mieście Łódź ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 17% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 15.10.2026 (13 dni); połowa ogłoszeń w mieście Łódź wisi dłużej niż 90 dni.
- 5Mieszkanie jest na 2 portalach (Morizon, Gratka), wszędzie w tej samej cenie.
- 6Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 2800 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,4% rocznie brutto.
- 7Ulica Generała Stanisława Maczka: 9 ofert sprzedaży (mediana 13 119 zł/m²).
- 8Ceny transakcyjne w mieście Łódź: mediana 9232 zł/m² z 7812 aktów za 12 miesięcy, +8% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 27 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 66 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~2,4 km, 380 transakcji w 24 miesiące) mediana to 10 457 zł/m², czyli ok. 690 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | 1 | 983 400 zł | 14 900 | — |
| Generała Stanisława Maczka | 59 m² | 1 | 774 000 zł | 13 119 | 0 m |
| Generała Stanisława Maczka | 67 m² | 1 | 770 000 zł | 11 493 | 0 m |
| Generała Stanisława Maczka | 59 m² | 2 | 880 000 zł | 14 915 | 0 m |
| Generała Stanisława Maczka | 58 m² | 3 | 729 000 zł | 12 569 | 0 m |
| Polesie | 63,7 m² | 1 | 564 624 zł | 8861 | 330 m |
| ul. Stanisława Generała Maczka 4 | 59,3 m² | 0 | 526 360 zł | 8876 | 627 m |
| ul. Stanisława Generała Maczka 4 | 57,2 m² | 0 | 513 028 zł | 8964 | 627 m |
| Pienista | 55,4 m² | — | 550 000 zł | 9924 | 904 m |
| Pienista | 58 m² | 0 | 667 000 zł | 11 500 | 904 m |
| ul. Pienista | 72 m² | — | 795 000 zł | 11 042 | 904 m |
| Pienista | 61 m² | 1 | 716 157 zł | 11 740 | 904 m |
| Pienista | 75 m² | 3 | 770 000 zł | 10 267 | 904 m |
| Pienista | 67 m² | 1 | 710 000 zł | 10 597 | 904 m |
| ul. Komandorska | 60,2 m² | 0 | 523 280 zł | 8687 | 1 km |
| ul. Komandorska | 63,8 m² | 1 | 564 624 zł | 8847 | 1,1 km |
Mediana podobnych — 10 400 zł/m²; to mieszkanie — 14 900 zł/m² (+43%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | 983 400 zł |
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | 983 400 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Łódź
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 9232 zł/m² (7812 transakcji); połowa transakcji między 7614 zł/m² a 10 581 zł/m²; +8% rok do roku.
- Rynek wtórny 7807 zł/m², pierwotny 10 003 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 10 311 zł/m² z 7948 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 90 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): IV kw. 2024 — 2315 zł/m²; II kw. 2025 — 9274 zł/m²; III kw. 2025 — 9634 zł/m²; IV kw. 2025 — 7898 zł/m²; I kw. 2026 — 7741 zł/m²; II kw. 2026 — 7799 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.