Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-ODITZC-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 66 m², piętro 2/7
Dyrekcyjna, Ursus, Warszawa
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 66 m²
- Piętro
- 2 z 7
- Rynek
- pierwotny
- Dzielnica
- Ursus
Ogłoszenia: Gratka (gratka.pl/nieruchomosci/mieszkanie-warszawa-ursus-dyrekcyjna) · Morizon (morizon.pl/oferta/sprzedaz-mieszkanie-warszawa-ursus-dyrekcy)
01Najważniejsze wnioski
- 1W mieście Warszawa ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 7% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 2Na rynku od 7.11.2024 (720 dni); połowa ogłoszeń w mieście Warszawa wisi dłużej niż 50 dni.
- 3Mieszkanie jest na 2 portalach (Gratka, Morizon), wszędzie w tej samej cenie.
- 4Ulica ul. Dyrekcyjna: 54 ofert sprzedaży (mediana 18 260 zł/m²), 7 transakcji w rejestrze (mediana 16 357 zł/m², rynek wtórny).
- 5Ceny transakcyjne w mieście Warszawa: mediana 15 817 zł/m² z 32 603 aktów za 12 miesięcy, +1% rok do roku.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 66 m² | 2 | — | — | — |
| ul. Herbu Oksza | 62 m² | — | 1 120 000 zł | 18 065 | 230 m |
| ul. Herbu Oksza | 61 m² | 0 | 1 169 000 zł | 19 164 | 373 m |
| ul. Bohaterów Warszawy | 55 m² | 1 | 700 000 zł | 12 727 | 381 m |
| Ursus | 54 m² | — | 890 000 zł | 16 482 | 399 m |
| Silnikowa | 71,6 m² | 7 | 1 439 000 zł | 20 087 | 435 m |
| Silnikowa | 56 m² | 4 | 949 000 zł | 16 946 | 435 m |
| Silnikowa | 74,2 m² | — | 1 045 000 zł | 14 091 | 435 m |
| Hennela | 58,2 m² | — | 879 999 zł | 15 133 | 447 m |
| ul. Silnikowa | 72 m² | — | 1 650 000 zł | 22 917 | 448 m |
| ul. Orląt Lwowskich | 57 m² | — | 759 000 zł | 13 316 | 459 m |
| Orląt Lwowskich | 58 m² | — | 690 000 zł | 11 897 | 459 m |
| Habicha | 70 m² | — | 984 500 zł | 14 064 | 480 m |
| ul. Edwarda Habicha | 65 m² | — | 1 360 000 zł | 20 923 | 480 m |
| Habicha | 58,4 m² | — | 949 000 zł | 16 264 | 480 m |
| Edwarda Habicha | 62 m² | 2 | 1 129 000 zł | 18 210 | 480 m |
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Gratka | dodane | — |
| 27.10.2026 | Morizon | dodane | — |
05Ulica i okolica
06Rynek: Warszawa
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 15 817 zł/m² (32 603 transakcje); połowa transakcji między 13 590 zł/m² a 18 690 zł/m²; +1% rok do roku.
- Rynek wtórny 16 410 zł/m², pierwotny 15 263 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 17 408 zł/m² z 23 487 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 50 dni.
- Kwartalnie: IV kw. 2024 — 15 378 zł/m²; I kw. 2025 — 15 428 zł/m²; II kw. 2025 — 15 085 zł/m²; III kw. 2025 — 14 947 zł/m²; IV kw. 2025 — 16 491 zł/m²; I kw. 2026 — 16 580 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.