Raport o mieszkaniu
Cena na tle rynku, historia ceny i podobne oferty
- Nr
- R-PL-2EIGII-20261027
- Data
- 27.10.2026
- Przygotował(a)
- Dla
3 pokoje, 65 m²
ul. Wincentego Pola, Śródmieście, Kraków
- Pokoje
- 3 pokoje
- Powierzchnia
- 65 m²
- Dzielnica
- Śródmieście
Ogłoszenia: Adresowo (adresowo.pl/o/mieszkanie-krakow-srodmiescie-ul-wincentego-po)
01Najważniejsze wnioski
- 1Cena za m² o 24% wyższa od mediany 109 podobnych mieszkań na sprzedaż w okolicy (19 797 zł/m²).
- 2Po cenach z aktów notarialnych w okolicy (~600 m, 19 116 zł/m²) za 65 m² wychodzi ok. 1 243 000 zł — oferta jest o 29% wyżej.
- 3W mieście Kraków ceny w ogłoszeniach (rynek wtórny) są średnio o 8% wyższe niż w aktach notarialnych z 12 miesięcy — to część pola do negocjacji, część wzrostu cen od czasu aktów.
- 4Na rynku od 27.10.2026 (1 dzień); połowa ogłoszeń w mieście Kraków wisi dłużej niż 92 dni.
- 5Podobne mieszkania w promieniu 2 km wynajmuje się za ok. 4250 zł miesięcznie — przy tej cenie to 3,2% rocznie brutto.
- 6Ulica Wincentego Pola: 3 ofert sprzedaży (mediana 21 231 zł/m²).
- 7Ceny transakcyjne w mieście Kraków: mediana 14 916 zł/m² z 13 565 aktów za 12 miesięcy, +5% rok do roku.
02Cena na tle rynku
Przedział to środkowa połowa cen za m² 47 podobnych mieszkań na sprzedaż w promieniu 1,5 km (ta sama liczba pokoi, powierzchnia ±20%), pomnożona przez powierzchnię 65 m²; kreska — mediana. Propozycja do negocjacji to mediana (nie więcej niż cena oferty), a pierwsza propozycja — 5% poniżej ceny, nie niżej niż dolna granica przedziału.
Ceny transakcyjne: w aktach notarialnych z okolicy (heksagon ~600 m, 175 transakcji w 24 miesiące) mediana to 19 116 zł/m², czyli ok. 1 243 000 zł za tę powierzchnię. Akty podpisuje się kilka miesięcy po uzgodnieniu ceny, a na rynku pierwotnym — często po odbiorze, więc to cena sprzed pewnego czasu.
03Podobne mieszkania na rynku
3 pokoje, powierzchnia ±20%, w promieniu 1,5 km — na sprzedaż na 27.10.2026; najbliższe najpierw.
| Ulica | Pow. | Piętro | Cena | zł/m² | Odległość |
|---|---|---|---|---|---|
| To mieszkanie | 65 m² | — | 1 600 000 zł | 24 615 | — |
| Wincentego Pola | 63 m² | 2 | 1 100 000 zł | 17 460 | 0 m |
| Wincentego Pola | 65 m² | 1 | 1 380 000 zł | 21 231 | 0 m |
| Chodkiewicza | 68,8 m² | — | 1 600 000 zł | 23 269 | 83 m |
| ul. Grzegórzecka | 62,3 m² | 4 | 1 649 000 zł | 26 469 | 210 m |
| Blachnickiego | 66 m² | — | 1 299 000 zł | 19 682 | 231 m |
| ul. Masarska | 58,4 m² | 5 | 1 350 000 zł | 23 120 | 293 m |
| Bonerowska | 75,8 m² | 3 | 1 499 000 zł | 19 776 | 515 m |
| Starowiślna | 65 m² | 2 | 1 706 380 zł | 26 252 | 517 m |
| Starowiślna | 64,5 m² | 2 | 1 150 000 zł | 17 830 | 517 m |
| Starowiślna | 58 m² | 6 | 1 150 000 zł | 19 828 | 517 m |
| ul. Starowiślna | 52 m² | — | 1 150 000 zł | 22 115 | 517 m |
| Starowiślna | 71 m² | 3 | 995 000 zł | 14 014 | 517 m |
| Zyblikiewicza | 65,2 m² | 0 | 1 290 000 zł | 19 797 | 579 m |
| Zyblikiewicza | 75 m² | — | 920 000 zł | 12 267 | 579 m |
| Wielopole | 60,3 m² | — | 1 000 000 zł | 16 598 | 604 m |
Mediana podobnych — 26 469 zł/m²; to mieszkanie — 24 615 zł/m² (−7%).
04Historia ceny
Każdy portal osobno. Realtby śledzi portale od 27 października 2026; wcześniejsze daty to daty publikacji ogłoszeń.
| Data | Portal | Zdarzenie | Cena |
|---|---|---|---|
| 27.10.2026 | Adresowo | dodane | 1 600 000 zł |
05Ulica i okolica
06Rynek: Kraków
- Mediana ceny w aktach notarialnych za 12 miesięcy: 14 916 zł/m² (13 565 transakcji); połowa transakcji między 13 131 zł/m² a 17 005 zł/m²; +5% rok do roku.
- Rynek wtórny 14 730 zł/m², pierwotny 15 032 zł/m².
- Oferty na portalach dziś: mediana 16 379 zł/m² z 21 576 mieszkań na sprzedaż; połowa wisi dłużej niż 92 dni.
- Kwartalnie (rynek wtórny): I kw. 2025 — 14 748 zł/m²; II kw. 2025 — 14 531 zł/m²; III kw. 2025 — 14 665 zł/m²; IV kw. 2025 — 14 600 zł/m²; I kw. 2026 — 14 744 zł/m²; II kw. 2026 — 14 876 zł/m².
07Metodologia i źródła
Oferty: ogłoszenia z polskich portali nieruchomości odczytywane codziennie przez Realtby (realtby.com); jedno mieszkanie z kilku portali łączymy po ulicy, powierzchni, pokojach, piętrze i cenie. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi. Transakcje: Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) — mediany z co najmniej 6 aktów notarialnych, bez adresów lokali; opracowano na podstawie materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Ortofotomapa: GUGiK, geoportal.gov.pl. Porównanie z podobnymi ofertami to ocena statystyczna, a nie operat szacunkowy rzeczoznawcy i nie może być podstawą transakcji. Raport wygenerowano automatycznie 27.10.2026.